Что такое размен квартиры

Открытая информация по вопросу: "Что такое размен квартиры" с объяснением для непрофессионалов. Если все же возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Что значит «разменять жилье» сегодня?

В недавнем прошлом обмен квартир был обычной практикой. Все граждане являлись нанимателями государственного жилья, а значит, находились в равных условиях. Сегодня процент недвижимости, остающейся в муниципальной собственности, по стране не превышает 20. К тому же, для таких сделок существуют ограничения, например, признание дома аварийным, утвержденным к сносу, или если договор найма оспаривается в суде. Потому эпоха привычных многим разменов подходит к концу.

Сегодня речь можно вести о сложных схемах купли/продажи, когда вам одновременно нужно подыскать и покупателя на свою большую квартиру, и нескольких продавцов меньших объектов недвижимости. Все проводимые сделки должны быть грамотно оформлены и зарегистрированы в государственных органах, чтобы результатом такого размена не стала потеря части собственности. Количество подобных сделок, в среднем, достигает 70% рынка купли/продажи жилья.

Совет специалиста: будьте реалистичны, ориентируйтесь не на формальную логику, а на существующую конъюнктуру. Например, трехкомнатное жилье без доплаты можно разменять на две однокомнатные квартиры в подобном по условиям районе.

Когда невозможно жить вместе

Одна из причин разъезда — нежелание проживать в одной квартире. Такая ситуация может сложиться у разведенных супругов, детей и родителей, братьев и сестер. И первое, чего нужно добиться, — согласие всех собственников долей жилплощади на осуществление его размена. Продать отдельную долю постороннему человеку практически невозможно, невыгодно, да и опасно, так как на подобные сделки часто идут мошенники, которые потом будут «выживать» из дома оставшихся жильцов. Если один из собственников отказывается от размена, лучше подать иск в суд. Там будут учитываться не только моральные основания, но и то, не ухудшатся ли условия проживания упорствующего гражданина.

Когда хочется жить лучше

Проживание в большой квартире не обязательно является лучшим вариантом. Особенно с точки зрения финансов. Нередко собственники просторного жилья задумываются о его размене, чтобы сократить свои расходы на квартплату, ремонты. Параллельно можно даже улучшить свое положение, получив в собственность квадратные метры для сдачи в аренду. Готовясь к подобной сделке, нужно особенно точно рассчитать возможные риски и выгоды. Особенно это касается той квартиры, которую вы планируете сдавать. Осведомитесь у специалистов по аренде недвижимости, каков спрос на жилье в конкретном районе, каковы цены, какое развитие ситуации на рынке они прогнозируют на ближайшие годы.

Еще несколько кратких советов по эффективному размену:

  • приведите свое жилье в порядок — сделайте хотя бы косметический ремонт, избавьтесь от нагромождений на балконе, ветхих вещей;
  • составьте список преимуществ местоположения вашего дома, упоминая близость социальных объектов, удобство транспорта, благоприятную экологическую обстановку, престиж района;
  • осматривая варианты для разъезда, познакомьтесь с соседями (лучше сделать это в отсутствие продавца);

Оптимально, если все сделки по размену будут проведены в короткий срок (возможно и в один день). Для этого можно составить с некоторыми участниками процесса предварительные соглашения, внести залоги.

Неугодные жильцы: как выписать человека

Проще всего выписать жильца, если он согласен и готов обратиться с заявлением в паспортную службу или другой орган, в котором осуществляется регистрация по месту жительства. Выписку можно оформить в отделениях Федеральной миграционной службы, многофункциональных центрах.

Как делить будем? Порядок определения долей в квартире

Раздел квартиры, относящейся к долевой собственности, регламентируется статьей 251 ГК РФ. Любой совладелец вправе выделить свою долю в натуре — по соглашению сторон либо в судебном порядке.

Как подарить долю в квартире: юридические тонкости

Правила оформления дарственной на долю прописаны в статье 572 ГК РФ (пункт 1). Сделка проходит так же, как и при дарении всей квартиры или дома. Одариваемыми могут быть родственники и посторонние лица.

наследование 24

бесплатные консультации по наследованию

Как правильно осуществить размен квартиры

Размен имеющихся квадратных метров является одним из оптимальных вариантов улучшения жилищных условий или обеспечение отдельным жильем, если это попросту необходимо. Как сделать размен квартиры, чтобы остаться в выгоде каждому участнику такой сделки, как это сделать правильно, и какие нормы права регламентируют процесс осуществления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

Что собой представляет размен квартиры

Размен квартиры самый простой способ улучшить свои жилищные условия, но также можно существенно поправить свое финансовое положение, если при такой сделке предусматривается доплата за квадратные метры.

Какие имеются преимущества и недостатки такой процедуры

Стоит отметить, что любая сделка, в том числе и размен жилья имеет свои преимущества, а также минусы, поэтому это необходимо учитывать перед тем, как осуществить такую процедуру.

Преимущества:

  1. Имеет меньше рисков, к примеру, в отношении сделки купли-продажи.
  2. Если договор об размене еще не подписан или аннулирован, то все собственники остаются при своих квадратных метрах.
  3. Можно оформить предварительное соглашение, где прописываются сроки исполнения такой процедуры, размер доплаты, когда все должны быть выписанными. Кроме этого, в нем стоит указать, какая сторона обозначенного договора берет на себя расходы, связанные с регистрацией, оплатой государственной пошлины.

Как правильно разменять квартиру? Советы в видео:

Недостатки:

  1. Достаточно непростым является то, что проверить «чистоту» жилья на вторичном рынке сложно. Для этого требуется обращаться в разные инстанции, а это занимает порой долгое время.
  2. Требуется составлять несколько договоров, а не один, как это делается при обычной покупке-продаже. Но таким образом можно обезопасить себя от возможных негативных последствий.
  3. Одним из недостатков считается не большой выбор жилищных вариантов, поскольку очень трудно подыскивать жилье для равноценного обмена. Поэтому порой сделки заключаются с доплатой, в качестве компромиссного решения.
Читайте так же:  Развод новая жизнь

Законодательная база

Государством издаются указы, постановления, которые регулируют различные сферы осуществления прав и обязанностей своих граждан, что в свою очередь позволяет их обезопасить от разных не правомерных посягательств.

Что касается вопроса размена жилплощади, то регулируется он сразу несколькими правовыми нормами, это:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ;
  • Федеральный закон №218 регламентирующий регистрацию перехода права собственности.

При изменении собственников недвижимости независимо от вида осуществления ее перехода обязательным является перерегистрация прав собственности на нового владельца в Росреестре.

Особенности осуществления процедуры размена

Разменять квартиру, когда все собственники согласны, если имеет место долевая собственность или собственник один, то это совсем просто. Сложность может возникнуть лишь в поиске недвижимости для такой процедуры.

Пошаговая инструкция

Что касается непосредственно вопроса, как произвести обмен, то в первую очередь требуется найти подходящее варианты, затем:

  • подготовить все нужные документы;
  • приватизировать или оформить договор социального найма;
  • устранить при необходимости, имеющиеся обременения;
  • получить разрешение из органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний ребенок;
  • обязательно получить одобрение на размен у муниципалитета, если жилье находится в собственности по договору соцнайма;
  • далее потребуется оформить договор мены в учреждении, которое уполномочено производить такого рода сделки;
  • после совершения такой процедуры следует оформить договор социального найма уже на новое жилье.

Что влияет на стоимость квартиры?

Что делать, если один из собственников против

Зачастую размен жилья происходит не только из-за того, что большая жилплощадь или родители желают своим детям предоставить отдельное жилье. Очень часто обменивать квартиру или дом желают бывшие супруги, если они проживали в браке, в совместно обретенной жилплощади.

Судебный орган может произвести:

  1. Принудительный размен жилья, но только в случае, когда можно его осуществить.
  2. Когда такая процедура не возможна, то решением может быть раздел обозначенной недвижимости в соответствии процентного соотношения права на долю.

Как можно выкупить долю в квартире? Смотрите тут.

При наличии таких фактов сторона, за которой остается право собственности обязуется другой стороне выплатить стоимость согласно долевой ее части.

Можно ли сделать размен муниципальной квартиры

Законодательством допускается размен жилища, что находится в собственности муниципального органа. Но в первую очередь необходимо получить согласие на такую процедуру непосредственно в данном органе.

[1]

Кроме этого, потребуется наличие согласия долевых собственников, если такие имеются. Время на произведения такой следки осуществляется в местных муниципалитетах в течение 2-х месяцев, с условием, когда нет сторон, что не согласны совершить обмен жилыми помещениями.

Если квартира не приватизирована, возможен ли размен

Приватизация подразумевает под собой переоформление недвижимости в личную собственность. Но что делать человеку, если он не успел осуществить такую процедуру, а нужно разменять квадратные метры.

Кроме этого, большинство риэлтерских кантор не желают занимать поиском вариантов, если обозначенная недвижимость не будет приватизирована, а это в свою очередь существенно может увеличить период произведения размена.

Как разменять квартиру через агентство? Фото: realts.ru

Когда имеется несовершеннолетний собственник

При размене квадратных метров жилплощади с наличием несовершеннолетнего имеет некоторые особенности.

К примеру, если:

  1. Ребенок не достиг совершеннолетнего возраста, то чтобы произвести размен обязательным является наличие разрешения от опекунского органа.
  2. При достижении ребенка 14 лет, то он вправе участвовать в такой сделке на равных права, но только по разрешению родителей или другого законного представителя.
  3. Несовершеннолетний не является собственником, то сделка размена (мены) производится на общих основаниях, но только с разрешения органов опеки и попечительства.

Как правильно оформить договор дарения квартиры на ребенка? Ответ по ссылке.

Если же жилье не будет соответствовать обозначенным требованиям, то разрешение не будет дано, а сделка естественно станет недействительной.

Наличие нюансов при размене жилья между родственниками

В нормах права нет разграничения размена жилья то ли между посторонними, то ли между родственниками. Хотя, все же имеются некоторые нюансы, что немного отличают такую сделку от общей процедуры ее произведения.

К примеру:

  1. Если имеется факт неравноценной стоимости недвижимости, то родственники между собой могут либо не требовать ее, либо договорится об доплате уже после того, как будут подписаны документы.
  2. С учетом того, что данная сделка предусматривает оплату 13% подоходного налога даже между родственниками, то в таком случае обмен жилплощадями можно оформить в качестве договора дарения. Но тогда о доплате речи идти не может, так как такая сделка должна иметь безвозмездный характер.
  3. Избежать налогообложения можно лишь в том случае, если обозначенное жилье находится в собственности не менее 5 лет или же те, которые им владели до 1 января 2016, тогда допускается лишь 3 года владения.
  4. Если осуществляется договор размена (мены) между близкими родственниками, то заверять его у нотариуса не обязательно, но это рекомендуется сделать во избежание возникновение каких-либо спорных вопросов в будущем.

Какие варианты обмена квартиры возможны? Смотрите в этом видео:

Стоит отметить, что нормами права запрещено производить размен недвижимости муниципальной на приватизированную. Поэтому необходимо в непременном порядке переоформить жилье в собственность, а уже потом совершать обмен.

Заключение

С предоставленной информации можно сделать вывод, что процедура размена недвижимого имущества не является сложной и совершить ее можно без особых проблем, если же не возникнут сложности в виде несогласия одного из собственников.

Читайте так же:  Куда подавать заявление по факту мошенничества

Когда и при каких условиях возникает право собственности? Подробности здесь.

Или же такую процедуру нельзя осуществить при наличии обстоятельств, обозначенных в законодательстве. К примеру, жилье относится к специализированному, находится в аварийном состоянии или имеются документальное подтверждение о его капитальном ремонте, полном его сносе.

Обмен квартирами

Оборот недвижимости – юридическая процедура, где главным объектом является квартира. С недвижимостью заключается много различных сделок. На сегодняшний день, процедура обмена недвижимостью может претендовать на одну из самых популярных. При обмене недвижимостью, субъекты сделки приобретают себе новое жилье.

Две стороны, заключающие между собой договор мены, одновременно являются и продавцами, и покупателями. Если при заключении договора купли-продажи расчет ведется денежными средствами, то в данном договоре деньги не задействованы. Квартиры, которыми обмениваются, являются предметом расчета между сторонами договора.

Иногда при обмене недвижимостью могут «всплывать» и деньги. Но, в данном случае, они выступаю в роли доплаты за квартиру, которая по цене уступает второму объекту сделки. Давайте разберемся с самыми важными моментами сделки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Для чего меняются квартирами

Причины, по которым люди обменивают свои квартиры на другие, зависят от разных ситуаций. Поэтому и видов обмена бывает несколько. У каждого вида обмена можно найти положительные и отрицательные стороны.

Самой распространенной причиной смены места проживания является желание улучшить степень комфорта квартиры или ее размеры. Семьи растут, появляются новые жильцы, соответственно, их нужно всех обеспечить своими квадратными метрами.

Кто-то улучшил свое благосостояние, и бывшая старая квартира не подходит по статусу. Иногда люди просто хотят сменить обстановку и переехать в другой район или город.

Другие граждане, проживая в достаточно больших по площади квартирах, не могут позволить себе их содержать, оплачивать коммунальные услуги. Они хотят иметь жилье, которое будет им «по карману». Получается, что субъекты сделки находят друг друга сами или с помощью риэлтора, чтобы обменяв свое жилище, удовлетворить свои запросы.

Бывают не очень приятные причины обмена: люди разводятся, разъезжаются по причине ссор, поэтому меняют свои большие квартиры на две поменьше. Часто квартира переходит в собственность при наследовании, но наследник не всегда бывает один. Меняя квартиру на две, они пытаются получить свою часть наследуемого имущества.

Есть определенная разница в стоимости квартир, которые размещены в разных частях города. Иногда большая по размерам квартира, расположенная в удаленном от центра районе, стоит дешевле, чем маленькая и не совсем новая в центре.

Видео (кликните для воспроизведения).

Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру?

Как происходит размен квартиры, читайте тут.

[2]

Варианты обмена квартир

В советские времена люди часто обменивали свои квартиры. Многие меняли свои квартиры не с целью улучшить условия проживания. Люди меняли место жительства, город, поселок. Часто обмен был связан со сменой работы и переменами в личной жизни. Чтобы не искать в другом городе себе жилье, равноценное имеющемуся, люди по объявлениям подыскивали квартиры, которые подходили по всем параметрам для равноценного обмена.

В наше время люди обменивают свое жилье по разным причинам, и процедура обмена при этом также разная. Бывает обмен, когда кто-то покупает квартиру, а кто-то продает. Или люди просто обмениваются равноценными квартирами, или вносят доплату. А еще сейчас распространена альтернативная сделка, очень часто достаточно выгодная для ее участников.

Наверное, самый популярный и самый простой способ, первый из вышеперечисленных. Многие граждане даже стараются не прибегать к помощи специалистов, чтобы совершить такой обмен. Человек, занимаясь продажей своего жилья и установив на него определенную цену, параллельно с этим подбирает квартиру, которая выставлена другим собственником на продажу, но идеально подходит первому.

Когда же происходит прямой обмен квартиры на квартиру, чаще всего, приходится прибегать к помощи специалистов, действующих на рынке недвижимости.

При этом обмене граждане обмениваются между собой как приватизированным, так и неприватизированным жильем. Только случаев, когда люди производят такую процедуру, не так уж и много. Чаще, конечно, граждане просто хотят продать свое жилье. Понятно, что чем больше квартир выставляется собственниками на продажу, тем меньше вариантов для прямого обмена.

Заключение альтернативной сделки происходит, чаще всего, при участии риэлтерских компаний. Это помогает снизить проценты риска и обезопасить саму сделку и ее прямых участников от различного рода махинаций.

Рассматривая альтернативную сделку, стоит отметить, что здесь предполагается участие денежных средств на начальном этапе. Это аванс, который вносится покупателем, и тут же используется продавцом для аналогичных действий. Получив аванс, граждане подтверждают свое согласие на заключение этой сделки, так как вернуть деньги, выданные или полученные в виде аванса, очень трудно.

Когда человек пытается приобрести квартиру взамен только что проданной, он, к сожалению, не защищен от риска потерять понравившийся вариант. Изменения на валютном рынке часто приводят к разительной смене цены на жилье. А иногда продавец просто изменяет решение продавать квартиру, которая подходила покупателю.

При простой сделке, когда человек сразу просто продает квартиру, а потом пытается купить новую, можно значительно пострадать. Бывает, что свою квартиру собственник продал, а денег на новую оказалось недостаточно. Если же стороны сделки участвуют в альтернативном обмене, такие проблемы можно легко обойти.

Читайте так же:  Лишение прав как оспорить

Обмен жилья по схеме «trade-in»

Схема «trade-in» на сегодняшний день одна из самых новых. В столице она стала встречаться совсем недавно. В принципе, схема достаточно не сложная, и позволяет улучшить жилищные условия. Действуя по такой схеме, покупатель приобретает квартиру в новостройке. Первым взносом, в данном случае, является старая квартира.

По времени осуществления процедуры, эта схема серьезно помогает тем, кто не хочет тратить много времени и сил на различные нюансы. Получить новое жилье можно за три-четыре дня, хотя обмен старых квартир более популярен, чем операции с новым жильем. Сегодня многие жители старых «хрущевок» все чаще обращают свое внимание на новостройки.

Участие «материнского капитала» в обмене жилья

Когда квартиры при обмене неравноценны, требуется определенная сумма, которую нужно доплатить за разницу в площади или стоимости. В наше время, в виде доплаты может участвовать «материнский капитал».

Эта схема не является каким-то новшеством, и родители часто пользуются этими деньгами для улучшения условий своей жизни и жизни детей. Стоит отметить, что деньги могут быть использованы только при условии, что ребенку, при рождении которого были получены средства, уже исполнилось три года.

Обмен жилья, приобретенного в ипотеку

Тот факт, что квартира приобретена по ипотечному кредиту, не говорит о том, что ее нельзя обменять на другую, более подходящую собственнику в данной ситуации.

Так как кредит на квартиру берется в банке, понятно, что при обмене жилья банк принимает непосредственное участие. Финансовое учреждение не может рисковать своими денежными средствами.

При совершении такой сделки, необходимо будет заключить два договора. Один из них на покупку квартиры, другой – на продажу. В сделке с банком у покупателя ипотечной квартиры есть два варианта решения вопроса: внести всю сумму по кредиту или взять нас себя кредитные обязательства перед банком.

Когда квартира переоформляется на покупателя, банк имеет право наложить на эту квартиру обременение. Так новый собственник не сможет ее продать до тех пор, пока не выплатит весь долг по кредиту.

Как обменять муниципальную квартиру на приватизированную?

Наши граждане по-прежнему не спешат поменять статус своей квартиры. Многие продолжают жить в жилье, полученном по договору социального найма. Люди не хотят тратиться. В принципе, муниципальное жилье может абсолютно спокойно участвовать в процедуре обмена. Если жильцы хотят улучшить условия своего проживания, они могут обменять муниципальную квартиру на более подходящую.

Дело в том, что обмен муниципальной квартиры достаточно хлопотный. Чтобы обменять жилье, находящееся в найме у муниципалитета, потребуется огромное количество документов. Собирать их придется долго, и процесс может заметно затянуться. При этом такой обмен выгоден только одной из сторон.

Переезжая в муниципальное жилье, собственники приватизированной квартиры становятся зависимыми от города. А вот вторая сторона получает в личную собственность уже приватизированную квартиру.

Когда вы собственник квартиры по закону, вы можете ее продавать и менять на свое усмотрение. А вот с квартирой, принадлежащей городу, дела обстоят сложнее.

Если между собой обменивается две муниципальных квартиры — нет никаких проблем. А вот с обменом частной квартиры на муниципальную, дела обстоят сложнее. Жильцам последней, ее нужно будет обязательно приватизировать.

Налог при обмене квартиры

При обмене квартиры граждане обязаны оплатить все необходимые налоги. Хотя в Налоговом кодексе нет соответствующей статьи, но в ГК указывается на необходимость оплаты налога при обмене жилья. Правила налогообложения при заключении договора мены и договора купли-продажи – идентичны.

Когда собственник жилья передает свои права на эту квартиру другому лицу, ему автоматически присваивается статус продавца. Вторая сторона сделки становится покупателем. Оплата за квартиру производится в натуральной форме, исходя из цены, указанной в договоре. Граждане, которые являются владельцами квартиры на протяжении трех лет, при заключении сделки налог не платят.

Документы при обмене квартиры

Для обмена квартиры нужно подготовить следующий пакет документов:

  • Документы, указывающие на право собственности на жилье;
  • Кадастровый паспорт квартиры;
  • Документ, содержащий данные из домовой книги и ксерокопия лицевого счета;
  • Документ, подтверждающий данные о стоимости квартиры. Перед обменом квартиры необходимо сделать оценку жилья;
  • Паспорта и свидетельства о рождении представителей обеих сторон сделки.

Этот пакет документов такой же, как и при купле-продаже квартиры. Не лишним будет заручиться согласием на приватизацию у третьих лиц.

Сюда относятся супруги, которые находятся в браке или уже его расторгли. Необходимо свидетельство о браке, разводе, согласие супруга на сделку (в письменном виде).

Когда гражданин, занимающийся обменом жилья, находится в разводе, необходимо письменное согласие супруги, так как по закону все имущество, купленное в период брака, считается совместным.

Необходим также документ, подтверждающий согласие органа опеки и попечительства на обмен недвижимости, где среди жильцов есть малолетние дети.

По своей сложности, заключение сделки по обмену квартир намного сложнее, чем простая купля-продажа жилья. Как уже отмечалось ранее, в случае обмена квартиры, стоит соблюдать все правила и нормы.

Лучше всего воспользоваться услугами специалистов из риэлтерских компаний. Это гарантия того, что вы сможете избежать неприятностей и мошенничества, потому что любая сделка с жильем – большой риск.

Хороший риэлтор, в большинстве случаев, сможет стать вашим надежным партнером при заключении сделки. Он поможет вам сохранить время и здоровье.

По большому счету, простой обыватель вряд ли сможет разобраться во всех тонкостях дела. А риэлторы занимаются обменом много лет и имеют достаточно знаний и опыта.

Риэлторы со знанием дела могут разобраться с документами, ведь очень часто квартиры могли обмениваться не один раз. На каком-то этапе может произойти сбой и, рано или поздно, новый хозяин квартиры может ее лишится.

Читайте так же:  Постановление о лицензировании отдельных видов деятельности

Так как сделка может быть при наличии конкретных факторов признана недействительной, кто-то из участников сделки может остаться без жилья.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Размен квартиры

Содержание статьи:

Что такое размен квартиры?

Размен квартиры — это сделка между гражданами с участием государства, определённая законодательством, как мена. Юридическую значимость имеют как добровольные обмены жилплощади, так и принудительные. Первые характеризуются обоюдным желанием собственников улучшить жилищные условия или напротив, разделить крупную квартиру на несколько небольших. Принудительный размен невозможен при установлении частной собственности в отношении жилья. Таким образом, государство может принудить к размену только нанимателей государственной или муниципальной собственности. Право на размен определено статьей 67 Жилищного кодекса, а сама процедура описана в статье 72 ЖК РФ.

Необходимо понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 — Россия

+7 (499) 553-09-05 — Москва

+7 (812) 448-61-02 — Санкт-Петербург

Позвоните прямо сейчас и решите свои вопросы — это быстро и бесплатно!

Оптимальным методом размена является равноценный обмен. Равноценность недвижимости определяется согласно рыночной стоимости, заключению БТИ или по личному взвешенному мнению сторон. Неравноценный обмен представляет собой явное превышение стоимости имущества одной стороны над аналогичным предложением с другой. На практике подобные различия компенсируются денежной или имущественной компенсацией. Проведение независимой оценки, либо аналогичной процедуры при страховании, позволяет избежать необоснованной переоценки собственности владельцем.

Условия размена

Размен частной собственности возможен только по желанию собственника. В случае, когда раздел производится принудительно, государство принимает меры к обеспечению защищённости участников процесса. Права могут быть ущемлены только в случае, если сохранение всех прав сильно повредит другой стороне сделки.

Условия проведения размена ставят перед собой задачу разделить жильцов, совместное проживание которых нежелательно или невозможно в силу межличностных отношений или объективных причин.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

К таковым относятся:

  1. Невозможность совместного проживания по причине тяжёлого физического состояния, связанного как с реальной угрозой жизни и здоровью лицу, так и с тяжёлыми эмоциональными последствиями такого проживания. Во внимание также принимается пожилой возраст, который часто является основанием для плохого самочувствия и заболеваний.
  2. Фактическое прекращение брачных отношений, в том числе в связи с расторжением брака. В данном случае необходимо обосновать, что в силу негативных отношений между лицами, их совместное проживание будет ущемлять права, угнетать морально.
  3. Смена места работы, учёбы, необходимость проживания в другом районе города, равно как и образование новой семьи.
  4. Интересы детей, также имеющих право на размен квартиры при долевой собственности. Если есть дети, необходимо обосновать по санитарным нормам невозможность совместного проживания.

Порядок размена жилья

Процедуры размена при проживании в муниципальном (по договору соцнайма) и приватизированном жилье различны. Закон запрещает сделочный формат при обмене неприватизированых квартир, когда старая жилплощадь продаётся, а за деньги покупается другой вариант, устраивающий обоих заинтересованных лиц. В отношении приватизированного жилья таких ограничений не существует, поэтому разъезд осуществляется путём подобной альтернативной сделки.

Частная собственность и фонд арендного жилья муниципалитета разнесены юридически. В частности, жилой фонд не может выступать в качестве товара по сделке. Также не допускается размен, связанный с получением неприватизированой квартиры из фонда взамен частной собственности. В общем случае, требования граждан рассматривает хозяйствующий субъект, в ведении которого находится помещение. Поэтому частные случаи, например варианты размена 2-х комнатной квартиры могут быть определены государством самостоятельно.

Закон устанавливает равные права для членов семьи временного нанимателя муниципального имущества, поэтому каждый член семьи может затребовать процедуру обмена. Процедура размена происходит в суде.

В отношении частной собственности подобный вариант неприемлем, поскольку все вопросы, связанные с распоряжением имуществом может решать только конечный собственник жилого помещения.

Частные случаи размена жилья

Наиболее широкое применение процедура размена получила при разводах. Собственность государства не является совместной собственностью супругов, поэтому не делится по семейному законодательству. Муниципалитеты предлагают в таких случаях либо полный разъезд, при наличии жилого фонда, либо возможность раздельного заключения договоров найма на уже имеющуюся квартиру. Оба варианта имеют свои минусы, поэтому разъезды после развода, согласно судебной практике, очень длительны.

Если в квартире прописан ребёнок, то при размене жилья он не должен быть ущемлён в имущественных правах, то есть органы опеки должны дать соответствующее разрешение. Как правило, оно даётся на основании доказательств о гарантированном вселении несовершеннолетнего в новый дом. В случае приватизированного жилья, если несовершеннолетний имеет в нём долю, при размене его доля не должна стать меньше в рыночной стоимости, либо в соотношении квадратных метров. В данном случае также требуется разрешение от органов опеки. Практика показывает, что если размен ухудшает имущественные права ребёнка даже в незначительном размере, осуществить сделку невозможно.

Размен квартиры с родственниками и родителями доступен, если имущество находится в муниципальной собственности. Правила и порядок рассмотрения аналогичен ситуации при разводе.

В случае если лица, имеющие права на проживание в квартире пришли к договорённости, судебное рассмотрение не требуется. Если консенсус не достигнут, производится размен квартиры через суд. В суде необходимо доказать своё право на проживание в квартире, а также предоставить заключение от соответствующего фонда о возможности размена. Рассмотрение в суде исков по частной собственности против владельца практически невозможно, если он выступает против размена. Зачастую суды отказывают даже в принятии иска.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

[3]

Список документов

Для проведения размена необходимо предоставить:

  • Исковое заявление (в случае судебного спора). Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец искового заявления на размен квартиры]
  • Паспорт или свидетельство о рождении (в случае участия несовершеннолетнего).
  • Выписку или оригинал домовой книги.
  • Договоры (включая социальный найм), свидетельства на собственность и иные правоустанавливающие документы, подтверждающие законность получения имущества.
  • Кадастровый паспорт жилья.
  • Согласие членов семьи или лиц, также занимающих помещение.
  • Заключение органов опеки.

В крупных городах зачастую выдают единый жилищный документ, совмещающий в себе домовую книгу и кадастровый паспорт.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по размену квартиры

Вопрос: После расторжения брака я с бывшем мужем длительно проживала вместе в муниципальной трехкомнатной квартире. Квартира была оформлена на мужа до заключения брака, но я прописана в ней. Имею ли я право подать в суд на размен жилплощади на двухкомнатную и однокомнатную в пользу мужа? Александра.

Ответ: Александра, имеете, если отношения между вами можно охарактеризовать, как негативные. Статья 72 ЖК РФ устанавливает такую возможность для лиц, прописанных в муниципальном жилье, вне зависимости от момента заключения брака или прописки в помещении. Муж имел полное право прописывать или не прописывать Вас, но с момента официальной регистрации Ваши права стали аналогичными мужу. В данном случае необходимо обращаться в суд, но важно помнить, что из-за ограниченности жилищного фонда, дело может длиться более двух лет.

Вопрос: В квартире, выданной по договору социального найма, прописан ребёнок дальней родственницы, который фактически никогда не проживал в ней. Мы с женой развелись и решили разделить квартиру (трёхкомнатную) на две однокомнатные. Возможен ли такой размен при наличии согласия с матерью и с несовершеннолетним ребёнком? Валентин.

Ответ: Валентин, единственным способом доказать правомерность такого обмена станет предоставление ещё одной квартиры в собственность несовершеннолетнего. Поскольку такой вариант попросту нереален, ребёнка необходимо будет предварительно выписывать через суд, доказывая, что у него уже есть жильё. Закон также не допустит, если новое жильё ребёнка будет хуже, чем нынешнее. До наступления 18 лет он имеет полное право проживать в квартире и быть под защитой государства.

Читайте так же:  Полномочия приставов по взысканию долгов

Пример размена квартиры

Мать истца по популярной в девяностых годах сделке через фиктивный брак разделила двухкомнатную квартиру. Истец, который был прописан в ней, к моменту своего совершеннолетия узнал о нарушении своих прав при разделе жилья и обратился в суд с иском. На первый суд ответчик не явился, а судом были затребованы документы, подтверждающие приватизацию жилья нынешним собственником.

Согласно закону, суд мог поступить по двум сценариям, либо, признав брак фиктивным и отменить сделку, либо позволить истцу опротестовать сделку в связи с ущемлением прав. В данном случае, ответчик заявил, что согласно статье 199 ГК РФ, срок исковой давности по делу давно истёк. В отношении размена приватизированных квартир действует общий порядок рассмотрения гражданских дел, поэтому суд отказал истцу, сославшись на ГПК РФ.

Заключение

Размен жилья призван обеспечить достойные жилищные условия всем членам семьи, нанимателям помещений. ЖК РФ определяет, с чего начать при желании провести размен, а также приводит подробную процедуру, позволяющую провести сделку без посредников. Также в рамках гражданского и жилищного законодательства предусмотрены нормы:

  • Правом на размен наделены все лица, зарегистрированные в муниципальной собственности.
  • В случае, если равноценный размен невозможен, вторая сторона обязуется уплачивать компенсацию.
  • Размен приватизированного жилья без согласия владельца невозможен.
  • В случае несогласия при размене неприватизированной возможен принудительный размен муниципальной квартиры через суд.

Список законов

Ваша проблема не решена?

Позвоните по телефонам горячей линии и получите бесплатную консультацию по решению вашей проблемы прямо сейчас:

    Санкт-Петербург, Ленинградская область:

Обращайтесь, наши юристы проконсультируют Вас абсолютно бесплатно!

Консультации из других регионов так же доступны с помощью формы Онлайн консультанта справа. Задайте свой вопрос дежурному юристу прямо сейчас!

Видео (кликните для воспроизведения).

Заявки принимаются круглосуточно и без выходных дней .

Источники


  1. Кони, А. Ф. Обвинительные и судебные речи / А.Ф. Кони. — М.: Студия АРДИС, 2016. — 707 c.

  2. ред. Шубин, В.В. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РСФСР (1961-1983 гг.); М.: Юридическая литература, 2012. — 432 c.

  3. Краткий курс по теории государства и права. Учебное пособие. — М.: Окей-книга, Рипол Классик, 2016. — 144 c.
Что такое размен квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here