Ипотечная квартира в залоге у банка

Открытая информация по вопросу: "Ипотечная квартира в залоге у банка" с объяснением для непрофессионалов. Если все же возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Ипотечные квартиры на продажу от банков

Ипотечные квартиры на продажу от банков – это реальная возможность приобрести жилье в новом доме по минимальной стоимости. Зачастую цена такого залогового имущества существенно ниже рыночной, но есть ряд подводных камней, которые могут привести не заключению выгодной для всех сторон сделке, а к многолетним судебным тяжбам с неизвестным концом. Но это не означает, что нужно отказываться от потенциально выгодных сделок. Можно прочитать советы специалистов, которые приведены в этом материале.

Учитывая все тонкости и секреты, можно с легкостью купить для себя квартиру, находящуюся в залоге у банка. При этом будут соблюдены все юридические формальности и исключены все потенциально возможные трудности в будущем.

Что такое ипотечные квартиры на продажу от банков?

Понятие того, что такое ипотечные квартиры на продажу от банков, зафиксировано в законе об ипотеке. Это по своей сути залоговое имущество, право распоряжения которым переходит от заемщика к кредитору в судебном порядке после прекращения своевременного исполнения кредитных обязательств.

Говоря простым языком, банк получает право продажи квартиры после того, как он обратиться в суд с исковым заявлением. В нем будет указано о досрочном расторжении договорных отношений. Банк будет просить суд обязать заемщика досрочно выплатить всю оставшуюся сумму долга, включая накопившиеся штрафные санкции и пени. Помимо этого, в иске будет указано, что банк просит наложить взыскание на залоговое недвижимое имущество, на которое финансовая организация имеет закладную.

После решения суда появляются те самые ипотечные квартиры на продажу от банков вот только продавать их самостоятельно финансовые организации не имеют никакого права.

Таким образом, с первым аспектом разобрались. Банк выставляет объекты недвижимости на продажу абсолютно законным образом, по решению суда. Более того, эти квартиры являются залоговым имуществом. Поэтому они могут подлежать принудительной реализации даже в том случае, если:

  1. на этой жилплощади прописаны несовершеннолетние дети;
  2. в момент использования материнского семейного капитала заемщик оформил соглашение с органами опеки о том, что после выплаты ипотеки он выделит в этой квартире доли в право собственности своих несовершеннолетних детей;
  3. квартира или дом являются единственным видом доступного жилья для заемщика (в его распоряжении нет других объектов недвижимости, подходящих для проживания, людей выселяют в буквальном смысле этого слова – на улицу).

Таким образом, все ипотечные квартиры на продажу от банков являются абсолютно чистыми с юридической точки зрения. если опустить некоторые моральные аспекты, то можно сказать, что это идеальная сделка по приобретению недвижимости.

Преимущества покупки ипотечной квартиры от банка

В настоящее время при возникновении финансовых трудностей у заемщика банки идут на встречу и допускают самостоятельную продажу квартиры заемщиком. На это отводится определённый срок (в среднем это 90 дней). После продажи недвижимого имущества заемщик передает вырученные финансовые средства в банк, тем самым производя досрочное погашение ипотечного дога. Этот способов выгоден в первую очередь кредитной организации, поскольку:

  1. заемщик вынужден продавать свое имущество по сниженной стоимости, чтобы уложиться в срок, предоставленный ему для реализации;
  2. потенциальный покупатель вынужден верить на слово продавцу на счет его добросовестной передачи денег в кассу кредитной организации;
  3. банк получает максимальное возмещение начисленных процентов и штрафных санкций, поскольку реализации арестованного имущества имеет свои тонкости и в этом случае при продаже квартиры обычно удается выручить примерно на 15 % меньше денег.

[1]

Преимуществами покупки ипотечной квартиры от банка является в первую очередь её юридическая чистота. Перед заключением сделки кредитная организация и её служба экономической безопасности тщательно проверят всю историю приобретаемой квартиры. Поэтому риск минимальный.

А вот в том случае, если квартира приобретается непосредственно у заемщика, который не в состоянии своевременно выплачивать платежи по кредиту, покупатель очень сильно рискует:

  • возможны различные противоправные действия, поскольку это уже не будет залоговая собственность, продавец может после сделки отказаться выписывать несовершеннолетних детей и привлекать на свою сторону органы опеки и попечительства;
  • могут возникать сложности с погашением суммы долга в банке, в результате чего у нового владельца окажется сделка в состоянии приостановки в Росреестре, поскольку банк откажется отзывать договор на закладную до момента поступления денег на его счет;
  • покупатель сможет столкнуться с трудностями при выселении бывших хозяев, а, так как квартира продана без судебного решения, то привлечь судебных приставов не получится.

Все эти спорные моменты следует учитывать. если вам скажут, что квартира продается, потому что нужно погасить ипотеку, рекомендуем настоятельно воздержаться от подобной сделки. Она очень рискованная как с юридической точки зрения, так и с бытовой в будущем.

Недостатки покупки ипотечных залоговых квартир

Существуют определённые недостатки покупки квартир, находящихся в залоге у банка. Ипотечные залоговые квартиры обременены наличие закладной до полного исполнения финансовых обязательств заемщика. если он не выплачивает своевременно ежемесячные платежи, банк начисляет проценты и штрафы. за счет этого сумма долга только постоянно увеличивается. Решение продать квартиру не является оптимальным выходом из данной ситуации. даже если банк разрешит заемщику реализовать это имущество, залоговое обременение будет снято только после закрытия кредитного договора.

Что происходит на деле? Квартира на момент покупки стоила 3 000 000 рублей. Покупатель внес 600 000 рублей в качестве первоначального взноса. И ему было насчитано за 20 лет ипотеки 2 500 000 рублей. таким образом полная стоимость ипотечного кредитного договора составила 4 900 000 рублей. Заемщик выплачивал ипотеку в течение 5-ти лет и выплатил 1 000 000 рублей. Таким образом, сумма его долга составляет 3 900 000 рублей, а продать квартиру по текущей рыночной стоимости с дисконтом за срочность он сможет в лучшем случае за 2 5000 000 рублей. Итого у банка на руках остается не полностью оплаченный кредитный ипотечный договор с разницей в 1 400 000 рублей. И до тех пор, пока эта сумма не будет полностью погашена, банк не отзовет закладную или Росреестра. Новый владелец объекта недвижимости не сможет вступить в полноправное владение. на квартире будет сохраняться обременение.

Читайте так же:  Кто является первоочередными наследниками

Нужно ли вам такое недвижимое имущество с массой нерешаемых проблем? Если нет, то никогда не покупаете залоговое недвижимое имущество без соответствующего судебного решения.

Ну и рассмотрим другие существенные недостатки покупки ипотечных квартир от банков:

  • имущество нельзя предварительно осмотреть, поскольку показом никто не занимается;
  • на момент продажи и перехода права собственности в квартире, как правило, продолжают проживать должник и его семья и после завершения процедуры оформления придется иметь дело с судебными приставами, которые проведут принудительное выселение;
  • нужно предусмотреть необходимость дополнительных расходов и временных затрат для проведения процедуры снятия залогового обременения, никто этого делать за покупателя не будет;
  • возможные визиты выселенных должников в будущем и различные формы морального воздействия.

Все эти нюансы следует учитывать в тот момент, когда принимаете решение о покупке залогового недвижимого имущества.

Как проводится продажа ипотечных квартир от банков?

Ну а теперь рассмотрим в деталях вопрос о том, как проводится законная и легальная продажа ипотечных квартир от банков. Итак, первое, что должен сделать банк – это обратиться в суд, который вынесет решение о возможности наложения обращения на залоговое имущество. Будет выдано судебное предписание или исполнительный лист. Затем банк передает эти документы в федеральную службу судебных приставов. Возбуждается исполнительное производство. В рамках его должник уведомляется о том, что в течение 5 (пяти) рабочих дней он обязан погасить образовавшуюся задолженность. Спустя этот срок начисляется дополнительный исполнительский сбор, который составляет 7 % от суммы, подлежащей к взысканию.

Если в течение 5 (пяти) рабочих дней должник не погасил всю сумму ипотечного кредита, начисленные штрафы, пени и проценты, судебные издержки банка, то судебный пристав исполнитель накладывает арест на объект недвижимости, находящийся в залоге у банка.

Затем начинается процедура электронных аукционных торгов. Лот описывается и выставляется в каталог реализуемого арестованного имущества. Заинтересованные в покупке лица должны внести залог (его размер также указывается в описании лота). Затем в опечатываемый конверт участник торгов закладывает бумажку, на ней указана сумма, за которую он готов купить данную квартиру.

В назначенное время все участники торгов собираются и производится вскрытие конвертов. Тот участник, который указал максимальную стоимость, объявляется победителем. Остальные – проигравшими. Все, кто вносил залог и проиграл аукцион, получают свои денежные средства обратно. Если человек внес залог, выиграл аукцион, но впоследствии отказался от сделки, деньги он свои обратно не получает.

Посмотрите, как проводится покупка квартиры, находящейся в залоге у кредитной финансовой организации – все тонкости и секреты раскрывает профессиональный риелтор:

Продажа ипотечной квартиры

Как продать квартиру в ипотеке? Продажа ипотечной квартиры

  • Быстро выкупим вашу квартиру за собственные средства
  • Полная прозрачность и безопасность сделки
  • Все консультации бесплатные
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас!

Вы можете взять любую сумму денег до продажи квартиры! А квартиру будете продавать после получения денег – по выгодной цене.

Как продать квартиру в ипотеке (залоге)? Мы выкупаем квартиры, которые находятся в ипотеке у банка или в залоге у кредитора.

Просто наберите номер +7 (495) 543-44-50 или оставьте заявку, и мы Вам перезвоним.

Обратившись в компанию «Департамент Недвижимости» Вы получаете гарантию что:

  • Мы сами рассчитаемся за Вас с банком или кредитором
  • Мы выплатим Вам до 90 % от рыночной стоимости Вашей квартиры
  • Мы сами выкупим Вашу квартиру за свои деньги, а не будем искать покупателя
  • Вы получите на руки разницу между суммой долга и стоимостью квартиры
  • Мы проведем сделку за 3 дня — с момента обращения к нам до момента осуществления расчетов
  • Мы можем погасить за Вас задолженность по коммунальным платежам
  • Мы не выставим «втихаря» Вашу квартиру в рекламу и не будем искать на нее покупателя вместо обещанного выкупа

[2]

Ипотечный кредит при всех положительных моментах имеет один существенный недостаток – ежемесячные платежи и срок выплаты кредита. Данное обстоятельство на длительный срок привязывает владельца к конкретной квартире, которую нельзя ни продать, ни обменять, как правило, в течение 10-25 лет без согласия банка.

Очень часто возникают жизненные обстоятельства, в которых продажа квартиры просто необходима. Жизнь непредсказуема.

Может случиться что взятый кредит становится непосильной ношей. Потеря работы, снижение дохода, семейные проблемы, раздел имущества, срочно нужны деньги на операцию и т.д.
Нечем платить. Пошли просрочки по платежам. Начисляются пени и штрафные санкции. Банк или Кредитор начинают Вам намекать, что квартиру могут забрать за долги. Что делать? Можно пустить все на самотек и лишиться квартиры. Но лучше продать, чтобы рассчитаться за кредит и получить на руки разницу между кредитом и стоимостью квартиры. При этом у Вас остаются деньги и остается «белой» Ваша кредитная история.

Вы можете приобрести что-то взамен или взять другой кредит.

Несмотря на многие сложности, процедура продажи ипотечной квартиры возможна и имеет законные основания.

Как продать квартиру в ипотеке (залоге)? Есть несколько правовых нюансов, которые усложняют процедуру:

  • продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения банка, который выдавал кредит;
  • многие банковские учреждения выдают разрешение на продажу квартиры под ипотекой только после полной выплаты кредита;
  • сложность в быстром поиске покупателя на объект недвижимости с обременением (ипотекой);
  • прохождение сложных юридических процедур, необходимость сбора большого объема документации и множества согласований.

Приобрели квартиру по ипотеке? Заложили квартиру?

  • Вдруг наступили события, из-за которых у Вас пропала возможность выплачивать кредит по квартире и иного варианта, кроме как продать квартиру в ипотеке, просто нет?
  • Хотите поменять свою ипотечную квартиру на другую, и вам необходимо согласие банка или кредитора?
  • Просто хотите продать квартиру, которая находится в залоге, но не можете получить согласия, потому что сначала надо заплатить кредит, т. е. погасить полностью всю задолженность?

Во всех этих ситуациях возникает вопрос, как продать ипотечную квартиру?

Продажа квартиры, купленной в ипотеку – это сложная процедура, так как вначале банк требует погасить задолженность продавца перед банком, т. е. покупатель должен внести сумму кредита на счет банка, где была взята ипотека (оплатить долг продавца), и только тогда банк снимет обременение, и покупатель сможет купить квартиру. Это замкнутый круг : Ваш покупатель боится отдавать Вам деньги до регистрации договора купли-продажи по ипотечной недвижимости, чтобы Вы оплатили долг перед банком, а банк не дает согласие на снятие залога с квартиры, пока Вы с ним не рассчитаетесь. Покупатель в данной ситуации прав: деньги он уже отдал, а квартиру ипотечную, выставленную на продажу, в конечном итоге может вообще не получить. Таким образом, Вы просто теряете время и клиентов. А ведь все можно решить очень простым способом — просто обратившись к нам.

Читайте так же:  До какого возраста можно не прописывать ребенка

В процедуре продажи квартиры, находящейся в ипотеке, принимают участие несколько лиц:

  • заемщик – собственник заложенной квартиры;
  • покупатель;
  • залогодержатель – банк, выдавший продавцу ипотеку под залог квартиры.

В соответствии с условиями ипотеки заемщик – собственник квартиры – не имеет права продать (обменять, подарить и т.д.) объект залога до момента полного погашения кредита и без согласия банка.
Какие бы ни были причины продажи недвижимости, находящейся в залоге, оптимальным решением будет доверить проведение этой сделки профессионалам. Особенно это необходимо в ситуациях, когда существует просрочка по выплате задолженности и банком применяются штрафные санкции. Не стоит затягивать с продажей и увеличивать задолженность перед банком. Не доводите дело до суда, обращайтесь к нам и мы поможем решить вопрос с максимальной выгодой для Вас!

Как правило банк не запрещает реализацию залогового имущества. Единственная сложность: такая квартира может продаваться дешевле и гораздо дольше, чем недвижимость без обременения. Поэтому, прежде чем выставить ее на продажу, мы рекомендуем юридическим путем снять с нее все обременения.

Есть несколько вариантов продажи:

  • самостоятельный поиск покупателя;
  • через банк;
  • выкуп кредита риелторской компанией.

В случае самостоятельного поиска покупателя:

  • Необходимо заключить и нотариально заверить договор между покупателем и продавцом – это предоставляет банку гарантии в случае непредвиденных ситуаций.
  • Покупатель выплачивает кредит банку, а Вы (продавец) получаете справку об отсутствии долга перед банком.
  • С квартиры снимается обременение, фиксируется переход прав собственности и заключается договор купли-продажи в регистрационной службе.
  • Банком предоставляется депозит, на который покупателем вносится необходимая сумма для погашения кредита за ипотечную квартиру.
  • Банковский сотрудник связывается с регистрационной службой и сообщает о выплате кредита, передает туда необходимые документы.
  • Осуществляется регистрация сделки купли-продажи и фиксируется переход прав собственности на объект недвижимости.
  • Если продавать залоговое имущество без ведома банка, то существуют риски для продавца, поэтому такие схемы практикуются крайне редко.

Выкуп кредита риелторской компанией.

Безопасно продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно путем покупки нашей компанией кредита у банка. По такой схеме компания становится новым заемщиком, а объект недвижимости по-прежнему остается в залоге у банковской организации:

  • Банк одобряет документы нового заемщика на ипотеку.
  • Банком, покупателем и продавцом подписывается соглашение о переходе ипотечного долга на покупателя (компанию), который обязуется погасить задолженность перед банком и получает права собственности на проданную залоговую недвижимость.

При продаже ипотечной недвижимости мы сами рассчитаемся с банком по кредиту, подготовим пакет документов для сделки и выкупим Вашу квартиру. Согласия банка, которое получат наши специалисты, будет достаточно для того, чтобы выкупить у Вас квартиру.

Обязательно надо учитывать, что цена квартиры в ипотеке будет немного ниже рынка (примерно на 10%), т. к. покупателям нет смысла брать обремененную квартиру по рыночной стоимости.

В компании «Департамент Недвижимости» отлажен юридический механизм проведения сделок. Наши специалисты обладают большим опытом в проведении переговоров с банковскими учреждениями и представлении интересов клиентов. В случае необходимости наши юристы знают, как мотивировать банки и проводить сделки на льготных для наших клиентов условиях. Чтобы гарантированно защитить покупателей, мы используем схемы, которые могут Вам гарантировать получение максимальной разницу цены от реализации и долга после перехода прав собственности покупателю и погашения задолженности перед банком.
Позвоните нам по телефону: +7 (495) 543-44-50, и наши специалисты расскажут вам все о продаже ипотечных квартир.

Существует 2 варианта продажи ипотечной квартиры:

  • мы сами выкупаем Вашу недвижимость и рассчитываемся с банком или кредитором;
  • мы находим покупателя, который готов приобрести Вашу квартиру и рассчитаться с банком или кредитором.

Необходимость продажи квартиры, на которую оформлен договор ипотеки, может возникнуть по самым разным причинам. Например:

  • у заемщика, квартира которого заложена в банке, есть необходимость в приобретении другого жилья;
  • нет денег на погашение долга или предстоит развод супругов, которые совместно взяли жилье в кредит;
  • заемщик желает продать объект недвижимости, находящийся в залоге у банка, чтобы купить большее по площади жилье и улучшить свои жилищные условия;
  • необходимость перекредитования – заемщику необходимо продать недвижимость, находящуюся в залоге у банка, другому владельцу (кредитору).

Ипотека: как продать квартиру под залогом. Как договориться с банком, кто выплачивает долг и больше рискует — покупатель или продавец. Можно ли передать кредит?

Ситуация не то чтобы очень частая – но встречающаяся: ипотечный кредит не погашен, а квартиру по каким-то причинам нужно продавать. Сделка в таких обстоятельствах возможна, но существенно осложнена – любое распоряжение имуществом, находящимся в залоге, допустимо только с согласия залогодержателя. В данном случае — банка, выдавшего ипотечный кредит. Как весь этот процесс происходит на практике – с этим вопросом мы и решили разобраться.

И от горя, и от радости
Первым делом мы озаботились причинами происходящего – почему люди решаются на продажу квартиры «из-под залога». Опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты называли, в общем-то, одни и те же резоны.

Версия оптимистическая – у собственников квартиры (они же плательщики ипотечного кредита) резко улучшается материальное положение, и они решают купить себе квартиру побольше и получше. Именно эту причину и называет в качестве самой частой Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости.

Вторая мотивировка – изменение семейных обстоятельств. За сиим эвфемизмом обычно скрывается развод супругов – и, соответственно, необходимость делить совместное имущество, в том числе и приобретенную на двоих квартиру.

Третье – резко ухудшившееся материальное положение должника. При всей очевидности данной причины автору показалось примечательным разнообразие мнений по поводу того, насколько часто это происходит. Одни из наших экспертов посчитали, что очень редко, другие же назвали этот повод основным. «Иногда в нашей жизни все идет не так, как мы заранее планировали, — предупреждает Елена Семенча, руководитель вторичного отделения агентства недвижимости «Азбука Жилья». – Еще вчера мы имели постоянную высокооплачиваемую работу и могли с легкостью планировать наш семейный бюджет. Однако сложившаяся в стране экономическая ситуация привела к снижению уровня доходов, а в некоторых случаях и к потере работы».

Читайте так же:  Предельный возраст нахождения на государственной службе

В числе прочих можно назвать потребность в крупной сумме денег – например, на лечение. Рунар Бурганов, ипотечный брокер ОАО «Главмосстрой-недвижимость», упоминает ситуацию, когда частный инвестор, вложивший средства в новостройку, решает вернуть их. Примечательно, что владелец квартиры может предвидеть как негативное (будущий спад на рынке), так и позитивное (цены вырастут, надо вкладывать деньги в новый объект) развитие событий. А результат один: квартира продается, причем срочно.

Татьяна Бердяева, руководитель отдела городской недвижимости центрального отделения компании «НДВ-Недвижимость», называет и совсем экзотические случаи. «Недавно одна клиентка пожелала сменить квартиру из-за узких подоконников, — говорит эксперт. – А еще был случай, когда клиент увлекся нумерологией и выяснил, что у его квартиры «неправильный» номер».

[3]

Видео (кликните для воспроизведения).

Закон: без лишних премудростей
Законодательство, регулирующее данную сферу жизни, весьма просто и понятно. «Имущество, находящееся в залоге по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, — говорит Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – Это сказано в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 102-ФЗ от 16.07.1998 года, в редакции от 21.07.2014). Конкретно исследуемому нами вопросу посвящены статьи 37 и 39 данного закона. Для продажи, мены и прочих операций с недвижимостью необходимо письменное согласие банка».

Вообще, ситуация, когда должник все-таки продал квартиру без согласия банка, выглядит невероятной. Росреестр, видя на квартире обременение «ипотека в силу закона», просто не зарегистрирует такую куплю-продажу – соответственно, банку не придется требовать признать ее недействительной. «Сделка без письменного согласия банка не сможет пройти государственную регистрацию», — подтверждает наши догадки Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet. Если такое все-таки произошло, то, как дополняет Наталия Шаталина, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-новострой», «залогодержатель согласно ст.39 ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)» вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, или требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит».

Волшебное согласие
Итак, ключевым условием для совершения интересующей нас сделки является согласие от банка. Насколько сложно его получить?

«Необходимо составить запрос банку на разрешение продажи квартиры, а также провести переговоры с сотрудниками банка, — предупреждает Елена Семенча («Азбука Жилья»). – На рассмотрение каждого запроса клиента банку требуется значительное время. И чаще всего клиенты получают отказ».

К счастью, остальные наши консультанты видят жизнь не столь мрачно. «Это нормальная процедура, у нас проходят такие сделки, сложностей обычно не возникает, — говорит Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – У большинства крупных банков отлажена схема совершения подобных сделок». «Банки практически никогда не отказывают заемщикам в продаже ипотечной квартиры, — подтверждает Алексей Новиков (Est-a-Tet). – Они заинтересованы в погашении кредита, а не в том, чтобы непрофильный актив (квартира) в итоге висел у них на балансе».

На важный нюанс обратила наше внимание Эмма Пономарева, директор департамента розничных операций «Инвестторгбанка»: чаще всего банк согласие на продажу дает, но с условием параллельного погашения кредита. Иными словами (это мы уже от себя) в случае, когда в результате сделки банк получит все свои деньги, он не чинит никаких препятствий. Если же у покупателя полной суммы нет, и он собирается сам становиться заемщиком – банк будет изучать обстановку гораздо придирчивее. Подробно данную ситуацию мы рассмотрим ниже, а пока ответим на еще один вопрос: согласие банка будет получено просто так или за деньги? Большинство наших экспертов заверили, что подобная любезность будет оказана банком бесплатно. Отличающееся мнение высказал лишь эксперт Евгений Страхов – по его словам, во многих банках рассмотрение заявки о выдаче согласия является платной услугой, за которую надо заплатить около 3 тыс. руб.

Еще одно условие согласившегося банка отмечает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела группы компаний «Экодолье», — проводить сделку через свою депозитную ячейку.

Кредит сдал! Кредит принял!
Вернемся к вопросу, затронутому в предыдущей главе: когда нашелся покупатель, желающий квартиру купить, но не обладающий полностью необходимой суммой. Т.е. он тоже хочет взять кредит. Что здесь получится?

Прежде всего, покупателю разумнее всего обращаться за кредитом в тот же банк, который является залогодержателем недвижимости. «Если кредит одобрен в стороннем банке, то вероятность такой сделки мала, — предупреждает Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – Тут не только покупатель, продавец и банк-залогодержатель должны договориться обо всех нюансах, а еще и банки согласовать между собой сделку, что на практике очень и очень сложно». Если же покупатель с этим условием (обращаться в строго определенный банк) согласен, то процесс предстоит сложный, но – в принципе – посильный. «Сегодня есть ряд банков, которые включили кредиты на проведение сделок по переуступке в линейку своих продуктов, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Это Сбербанк, ВТБ24 и Транскапиталбанк. По данным отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой», ставка в госбанках такая же, как и при обычной ипотеке: в Сбербанке – от 14,5%, в ВТБ24 – от 15,95%».

…Автору этих строк всегда казалось, что человек, приобретающий квартиру у проблемного заемщика (т.е. избавляющий банк от перспективы долгого и утомительного разбирательства), вправе рассчитывать на несколько особенное отношение со стороны банка. Ну, процентная ставка чуть ниже, андеррайтинг помягче… Как выяснилось, все эти надежды беспочвенны. «Новый покупатель будет оформлять кредит по условиям, действительным на момент подачи заявки в банк на рассмотрение по ипотечному кредиту, — категоричен Павел Тимошенко, руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер». –Требования к заемщику будут стандартные, банк будет оценивать его финансовую надежность». «Отношение банка будет точно такое же, как и к другому любому заемщику», — подтверждает Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Читайте так же:  Департамент по жилищным вопросам

С позицией «Никаких преференций!» согласились и большинство остальных наших экспертов. Чуточку (но именно чуточку!) иную точку зрения высказала Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Признав, что у нового покупателя будет уже новый кредит, она отмечает, что «известны случаи, когда по соглашению с банком прежний ипотечный кредит просто переоформлялся на нового покупателя. Но это единичные случаи».

Лучше одномоментно
Существует еще одна технология – она доступна в том случае, если у покупателя имеется полная сумма на приобретение квартиры. В этом случае частью этих денег гасится долг банку, а остальное идет продавцу. Вроде бы удобно, но присутствуют дополнительные риски.

«Рискует покупатель: он фактически гасит долг продавца по ипотеке до перехода права собственности на квартиру, — говорит Людмила Цветкова («МИЭЛЬ»). – Есть вероятность, что сделка потом не состоится по каким-либо причинам, и клиент потеряет деньги. Более того, банк принимает деньги официально не от нового покупателя, а от продавца (как если бы это он оплатил), и нигде в документах не фиксируется, что это деньги покупателя». «Риск состоит во времени, — подтверждает Павел Тимошенко (ФСК «Лидер»). – На процедуру необходимо 3-10 дней. За данный период может случиться что угодно: продавец передумал продавать, покупатель передумал покупать, либо с одним из них может произойти несчастный случай и др.».

Впрочем, на рынке уже отработаны технологии, позволяющие снизить риски до минимума. «Наиболее безопасной является схема, при которой денежная сумма, необходимая для погашения кредита, закладывается в банковскую ячейку на представителя банка, — отмечает Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – Банк выдает документы, необходимые для снятия обременения и происходит одновременное снятие залога и регистрация права собственности покупателя. В различных банках могут быть свои нюансы, нужно консультироваться у их сотрудников».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
В нормальных экономических условиях продажа ипотечной квартиры – штука все-таки редкая. Станут ли подобные ситуации встречаться чаще? Ответ зависит прежде всего от общеэкономической ситуации. Если она ухудшится, продажа недвижимости дефолтными заемщиками станет обычным явлением. Хочется, конечно, верить, что до такого дело не дойдет…

История из жизни

Надежда Козицкая, руководитель коммуникационного агентства MVN

Я продавала квартиру осенью 2013 г. К тому моменту я выплачивала кредит ровно половину срока – 7 лет и моя задолженность перед банком составляла порядка 800 тысяч рублей.

Причина моей продажи была типичная – вывести актив из старого жилого фонда и купить квартиру побольше, получше и поновее.

Я понимала, что, если буду продавать квартиру «из-под ипотеки», то покупатель неизбежно начнет меня «прогибать» по цене – квартира с обременением, покупатель идет на риски и т.п. На мой взгляд, опасности эти высосаны из пальца, но зато хороший предлог торговаться по цене. Поэтому я решила погасить ипотеку перед продажей и перезаняла недостающую сумму у родственников. Так как я обещала вернуть им деньги сразу же после продажи, т.е. буквально через 2-4 месяца, этот заем они предоставили мне без процентов. Всем, у кого есть возможность перезанять крупную сумму из надежного источника или у порядочных людей, я советую так и поступать. По меньшей мере вы избавитесь от волокиты, связанной с получением разрешения банка, и прочих неудобств.

Интересно, что квартиру у меня также купили с оформлением ипотеки. А я на вырученные средства приобрела себе квартиру в новостройке, как и хотела – с улучшением площади, локации и тоже с привлечением кредита, хотя уже значительно меньшего по размеру.

Особое мнение эксперта

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»

Покупка квартиры уже находящейся в ипотеке. Плюсы и минусы решения, нюансы проведения сделки.

Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.
Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.

○ Преимущества и недостатки.

Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
Преимущества сделки:

  • Привлекательная цена.
  • Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
  • Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.
  • Сам факт наличия обременения.
  • Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
  • Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
  • Длительность процедуры.
  • Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
  • Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.

○ Особенности процедуры.

Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:

  • Участвует ли банк в сделке.
  • Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
  • Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.

Рассмотрим основные способы покупки квартиры.

✔ Продажа банком ипотечной квартиры.

Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу. Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам. Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».
Процедура покупки такой квартиры следующая:

  • Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
  • Банк сводит покупателя и продавца.
  • У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
  • Банк выдает справку о погашении кредита.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
  • Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.

Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.

✔ Продажа заемщиком.

Процедура происходит следующим образом:

  • Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
  • Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
  • Заемщик-продавец отдает долг банку.
  • В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.
Читайте так же:  Как снять квартиру в аренду правильно

Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?

✔ Предварительный договор купли-продажи.

Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.
Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.
В договоре рекомендуется прописать:

  • Намерение сторон относительно заключения сделки.
  • Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
  • Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
  • Порядок передачи задатка и его размер.
  • Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
  • Срок заключения основной сделки.
  • Дальнейший порядок расчета.

В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

✔ Договор уступки права требования.

Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился.
Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.
Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:

  • Заключается предварительный договор.
  • Выплачивается долг в банке.
  • Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
  • Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
  • Проводится взаиморасчет.

○ Риски покупки такого жилья.

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

  • Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
  • Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
  • Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

✔ Если ипотечная квартира куплена в ипотеку.

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

  • Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
  • Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
  • Банк может покупателю не дать кредит.
  • Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
  • Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

○ Сложности, которые могут возникнуть.

Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.

✔ Изменение привычной процедуры.

Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу. Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.
Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.

✔ Более длительное оформление.

Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий.
Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.
При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.

○ Советы юриста:

✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?

Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть.
Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.
Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.

✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?

Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.

Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.

Видео (кликните для воспроизведения).

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источники


  1. Липшиц, Е.Э. Законодательство и юриспруденция в Византии в IX-XI вв. Историко-юридические этюды / Е.Э. Липшиц. — М.: Наука, 2016. — 248 c.

  2. Теория государства и права. — М.: КноРус, 2012. — 400 c.

  3. Чиркин, В. Е. Основы сравнительного правоведения / В.Е. Чиркин. — М.: МОДЭК, НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, 2014. — 392 c.
  4. Волеводз, А. Г. Международный розыск, арест и конфискация полученных преступным путем денежных средств и имущества (правовые основы и методика) / А.Г. Волеводз. — М.: Юрлитинформ, 2015. — 477 c.
Ипотечная квартира в залоге у банка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here