Как оформляется переуступка прав на квартиру

Открытая информация по вопросу: "Как оформляется переуступка прав на квартиру" с объяснением для непрофессионалов. Если все же возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Как оформляется договор переуступки прав на квартиру по ДДУ?

По разным причинам люди хотят продать свою еще недостроенную квартиру: это может быть и смена застройщика, и затягивание сроков постройки дома, и необходимость перенаправления инвестиций, и тому подобные вещи.

Поговорим о замене стороны в сделке долевого участия — соглашении об уступке требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Цессия — уступка прав на квартиру

Уступка требования или цессия – это передача прав и обязанностей стороны по основному договору другому лицу. По этому соглашению передаются права и обязанности участника долевого строительства. То есть, ДДУ продолжает действовать как и ранее, но происходит замена одной из сторон – дольщика.

Иванов захотел купить квартиру в новом доме. Он заключил со строительной организацией договор долевого участия, выплатил стоимость квартиры, однако спустя год решился на переезд в другой город. Он нашел Сидорова, который хочет себе приобрести такую квартиру, и они заключили соглашение об уступке требования по ДДУ. Сидоров возмещает Иванову стоимость квартиры, после чего он становится новым участником.

К новому участнику переходят все права и обязанности дольщика, перечисленные в ДДУ, а также во всех дополнительных соглашениях, актах, иных документах, которые подписывал его предшественник.

  1. Как проверить регистрацию договора долевого участия?
  2. На какие условия в ДДУ нужно обратить внимание.
  3. Как получить налоговый вычет?
  4. Где найти деньги на новостройку? Ипотека, материнский капитал.

Если переоформление происходит на двоих – права переходят к новым участникам в прописанной пропорции.

Поэтому убедитесь, что прежний участник предоставил всю информацию о взаимных правах и обязанностях между ним и застройщиком. Сокрытие или искажение реального положения дел повлечет расторжение соглашения об уступке, взыскание реального ущерба и морального вреда.

Если стоимость квартиры еще не оплачена полностью, в соглашение об уступке включают условие о переводе долга на нового дольщика. Перевод долга – это возложение обязанностей по оплате стоимости договора или иному обязательства на новое лицо.

По закону перевод долга возможен только с согласия кредитора, если в тексте сделки не указано обратное.

Условие о переводе долга должно содержать 4 категории сведений об обязательстве:

  • порядок и способ оплаты,
  • размер уже выплаченной суммы,
  • размеры начисленных штрафов и неустоек,
  • а также сумма оста.

Если соглашение об уступке не будет содержать условие о переводе долга, а задолженность по оплате доли есть, то к новому дольщику перейдут только права требования по договору: право требовать передачи квартиры в срок, взыскивать неустойки с застройщика за пропуск сроков и т.д. Долг будет погашать прежний дольщик.

Дополнительное соглашение об изменении дольщика

Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.

  1. дата заключения;
  2. стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
  3. объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
  4. цена уступки, если сделка возмездная.

В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:

  • наименование,
  • номер,
  • дата заключения,
  • наименование сторон,
  • объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
  • сроки сдачи объекта,
  • права на земельный участок, разрешительная документация,
  • дата и номер регистрации в Росреестре,
  • а также все дополнительные соглашения к нему.

В особых случаях пропишите условия:

  1. о безвозмездной передача прав;
  2. о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
  3. об ипотеке.

Укажите все характеристики кредитного договора:

  • данные о его регистрации,
  • закладной,
  • сведения о банке,
  • сумме долга,
  • порядке и сроках выплаты платежей — графике,
  • сведения об обеспечительных мерах.

Соглашение об уступке по ДДУ вступает в силу только после его регистрации.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Документы для Росреестра

Для регистрации договора цессии вам понадобятся:

  • соглашение об уступке прав по ДДУ;
  • договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями;
  • документы, подтверждающие оплату долёвки, в том числе справки, расписки, приходные и кассовые ордера, акты сверок задолженностей;
  • письменное согласие застройщика на перевод долга и уступку прав требования от прежнего участника.
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Если у сторон есть семья, нужно нотариально заверенные согласия супругов сторон и органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний или недееспособный.

Банк даёт письменное согласие, если право требования находится в ипотеке. Нужен будет сам кредитный договор.

Срок регистрации — 7 дней.

Новый дольщик вступает в свои права после внесения сведений в единый государственный реестр прав недвижимого имущества – ЕГРН.

Обращаются в Росреестр обе стороны соглашения: заявление подписывают вместе. Передача документов возможна через МФЦ.

Подводные камни покупки квартиры сменой дольщика:

Права супругов

В соответствии со статьей 34 Семейного Кодекса РФ все имущество, нажитое супругами в период брака, относится к их общей совместной собственности, независимо от того, на чье имя такое имущество оформлено.

Супруг нового дольщика приобретает такие же права и обязанности по договору долевого участия.

После введения в эксплуатацию объекта строительства он поступит в общую собственность супругов.

Общая совместная собственность не означает, что каждый владеет, пользуется и распоряжается совместным имуществом с согласия второго супруга.

Конкретный размер участия в долевом строительстве и праве собственности на квартиру определяется в брачном договоре либо в суде.

Любые сделки с недвижимым имуществом, а том числе сделки, связанные с долевым участием в строительстве, требуют нотариального согласия супруга. Такое согласие требуют в Росреестре в случае, если супруг стал участником долевого строительства в период брака.

Наследование

В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам.

Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности умершего, основанные на ДДУ, входят в состав наследства.

Также имущественные права по договору долевого участия возможно завещать. Завещание оформляется у нотариуса по месту жительства с приложением всего пакета документов по ДДУ.

Застройщик не вправе отказать наследникам во вступлении в договор. Тогда он обязан вернуть выплаченные деньги наследникам.

Дарение – безвозмездная сделка и совершается она с согласия одаряемого. Если Вы желаете подарить кому-то статус участника в долевом строительстве квартиры, существует два варианта оформления такой сделки: договор дарения и соглашение о безвозмездной уступке прав по ДДУ.

Читайте так же:  Взыскание по судебному решению

Подарить права по ДДУ возможно только полной оплаты цены договора. Безвозмездная уступка возможна при неполной оплате.

Помните, что необходимо нотариальное согласие супруга и письменное согласие застройщика.

Договоры дарения и безвозмездной уступки регистрируются в Росреестре и считаются заключенным после внесения сведений в ЕГРН.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

4 основных этапа оформления договора переуступки прав собственности на квартиру

Переуступкой прав собственности на квартиру называют договор купли-продажи недвижимости, составленный в процессе строительства дома (второе название этого процесса – цессия). Так называемый цессионер, являющийся дольщиком в кооперативном строительстве, передает покупателю право собственности на квартиру по высшей цене, чем он сам ее купил.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Помимо передачи квартиры в собственность, покупатель получает право стать участником строительства, что сулит большие неприятности при банкротстве компании-застройщика. Поэтому, перед заключением договора переуступки необходимо тщательно взвесить все «за» и «против».

Этот материал ознакомит вас с последовательностью действий для оформления договора и другими нюансами данной сделки.

Переуступка прав собственности на квартиру: что нужно учесть перед заключением договора?

В случае, когда вы рискуете стать участником долевого строительства, удостоверьтесь в том, что продавец квартиры оплатил всю свою задолженность компании-застройщику.

Если же долг не уплачен до конца, необходимо заключить специальный договор по переводу долга. Процесс перепродажи жилплощади может проводиться до тех пор, пока строительство жилого дома не закончится и владелец квартиры не получит передаточного акта на квартиру.

Если же переуступка квартиры совершается по предварительному договору купли-продажи, покупатель лишается права на переуступку квартиры третьему лицу.

Другими словами, право требования на жилплощадь остаются у продавца. В 2005 году был принят законопроект, согласно которому при переуступке необходимо заключать договор инвестирования или долевого участия. Поэтому те, кто успел приобрести квартиру до того моменту, не обязаны регистрировать данные договора.

В любом случае, оформляя договор переуступки прав собственности на квартиру, продавец обязан выплатить задолженность за жилплощадь застройщику, либо заключить договор о переводе долга новому собственнику квартиры. Без этих формальностей сделка не считается законной.

Что такое Закон 214-ФЗ О долевом строительстве и каким образом данный акт защищает права участников, вы можете узнать в этой статье.

Как оформить договор переуступки прав собственности на квартиру?

Оформление этого договора переуступки прав собственности занимает немало времени, поэтому будет уместно разделить всю последовательность действий на четыре основных этапа:

  1. Проверка наличия документации у компании-застройщика
  2. Подготовка обеих сторон к сделке (сбор необходимой документации и разрешений)
  3. Оформление договора переуступки прав собственности
  4. Регистрация договора в правительственных органах

Рассмотрим каждый из этапов более подробно.

Что такое переуступка прав собственности?

Проверяем документы у застройщика

Зеленым сигналом к проведению сделки является наличие разрешительных документов у компании-застройщика.

Какие документы необходимо запросить в офисе компании?

  • Свидетельство о регистрации компании
  • Устав и учредительный документ
  • Справка об учете в налоговых органах
  • Кадастровые паспорта на землю (свидетельство об аренде или праве собственности)
  • Разрешение на проведение строительных работ
  • Бухгалтерский отчет за последний квартал
  • Документация о денежных средствах, за счет которых проводится строительство
  • Справка об обязательствах строительной компании (проектная декларация)
  • Проекты на строительство, которые включают права на земельный участок, разрешение на строительство, дата окончания строительных работ, цель проекта, этапы строительства и сдача недвижимости в эксплуатацию

Этап номер 2: готовим покупателя и продавца

Перед проведением сделки обе стороны обязаны выполнить конкретные условия.

Условия для покупателя

  • Если квартира приобретается по ипотеке (либо по другому виду кредитования), необходимо получить и подписать закладную и кредитный договор
  • Покупатель должен получить нотариально заверенное письменное согласие супруга на покупку недвижимости.

Больше информации о том, как купить квартиру в ипотеку, содержится тут.

Условия для продавца

  • Необходимо уведомить компанию-застройщика о своих намерениях. В случае игнорирования этого пункта, сделка может попросту аннулироваться. Уведомить застройщика можно следующим путем: прийти в офис компании и написать заявление о намерении продать квартиру до момента окончания строительства
  • Получение разрешения у застройщика на проведение сделки. Обычно, застройщик может потребовать определенной платы за разрешение – примерно 5% от общей суммы сделки. В таком случае вы обязаны перевести эту сумму на лицевой счет компании после проведения сделки
  • Справка об отсутствии долга перед застройщиком. Вы должны удостовериться в том, что не имеете задолженности перед компанией и вправе совершать сделки, касающиеся жилплощади
  • Разрешение супруга на продажу. Собственник квартиры также должен получить нотариально заверенное разрешение супруга на проведение сделки
  • Выписка из ЕРГП. Для того чтобы удостовериться о наличии прав собственности на квартиру, получите соответствующую справку из Единственного регистрационного государственного пункта
  • Запросить разрешение у банка. В случае, если квартира находится под ипотекой или другим видом кредитования, нужно взять письменное согласие банка на проведение сделки. Обычно такое разрешение выдается после полного погашения задолженности.

Порядок оформления договора о переуступке прав собственности на квартиру.

Следующий этап – оформление договора переуступки прав собственности

Данный договор переуступки прав собственности является ключевым документом в этой сделке, поэтому к его оформлению необходимо отнестись со всей серьезностью и ответственностью.

Правильный формат документа можно узнать у юриста, который подскажет некоторые нюансы его составления и необходимые пункты. Регистрировать договор придется в специальном регистрирующем органе.

Внимание: для экономии времени на посещениях юристов, скачайте образец договора переуступки прав собственности на квартиру — по этой ссылке

Заключающий этап: регистрация договора переуступки прав собственности на квартиру

В роли регистрирующего органа может выступать Регистрационная палата, Многофункциональный центр и Кадастровая палата.

Что необходимо для регистрации договора?

  • Подписать договор переуступки всеми участниками сделки в присутствии сотрудника регистрационного органа
  • Предоставить следующий пакет документов: паспорта, удостоверяющие личности (обязательно наличие нотариальной доверенности, если в сделке участвует доверенное лицо); договор, заключенный с застройщиком и его письменное разрешение; согласие супругов обеих сторон на проведение сделки; уведомление об отсутствии задолженности продавца перед компанией-застройщиком; кредитный договор или закладная (в случае квартиры в кредите); согласие банка на сделку, который держит залог на квартиру
  • В этом же регистрационном органе необходимо оплатить государственную пошлину (квитанцию для каждого участника сделки) в специальной кассе приема платежей
  • Подписать заявление, составленное регистратором. В этом заявлении подробно описаны технические характеристики жилплощади, данные об участниках сделки и так далее
  • Получить расписки о получении документов у регистратора. В расписках указана точная дата получения договора, согласно которой необходимо явиться в регистрирующий орган и забрать документы. Срок составления документов достигает 10 дней.
  • Согласно дате, указанной в расписке, забираете договор и проводите процесс купли-продажи квартиры.
Читайте так же:  Какие квартиры нужно приватизировать

Внимание: не забудьте проверить правильность информации, указанной регистратором в заявлении.

Кто регистрирует право собственности на недвижимость и в каком порядке — читайте в новой публикации.

Советы юриста: ответы на частые вопросы

Почему квартиры в новостройках покупаются по переуступке прав собственности?

Действительно, в наше время 40% долевых участников строительства – это спекулянты, продающие еще не готовую жилплощадь третьим лицам. Более того, сама компания-застройщик может записать квартиру на подставное лицо, которое продаст эту квартиру по завышенной цене.

Почему некоторые компании запрещают совершать сделки по переуступке квартиры?

Причин таких запретов может быть много. Первая версия – это попытка создать соответствующий имидж компании, предоставляющей услуги для покупателей бизнес- и премиум-классов. Поэтому и исключается всякая возможность перепродавать квартиры между физическими лицами.

Вторая версия – это невыгодность. Зачастую стоимость квартиры на конечном этапе гораздо выше, чем жилплощадь, оформленная на перекупщика в самом начале.

Что может гарантировать безопасность сделки?

При составлении договора переуступки прав собственности на квартиру обращайтесь за помощью к квалифицированным юристам и нотариусам, которые подскажут о необходимых пунктах договора.

К примеру, стороны сделки иногда забывают указать самое главное в документе – сумму сделки и дату оплаты. В случае судебного разбирательства такой договор будет непременно аннулирован.

Подводим итоги

Нелишним будет заметить, что проверка документации как продавца, так и компании застройщика – это главный этап подготовки к составлению договора переуступки прав собственности.

Вы должны быть уверены в физических и юридических лицах, с которыми сотрудничаете. Также не забывайте об услугах нотариуса. Конечно, они работают не бесплатно; однако, стоимость услуг юриста – это мизер по сравнению с теми деньгами, которыми вы рискуете в ходе сделки.

Конечно, лучше успеть приобрести квартиру напрямую у застройщика, что будет гораздо выгодней. Но при проведении сделки со спекулянтами будьте начеку: даже наличие законов о защите прав покупателя не гарантирует вашу безопасность. Удачи!

В каком порядке осуществляется переуступка прав собственности на квартиру, вы можете узнать в следующем видео-интервью:

В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру?

​Купля-продажа квартиры в новостройке – не редкость. Строительство новых домов идет бурными темпами, и договора приобретения недвижимости подписываются достаточно часто. Кто-то хочет приобрести квартиру для проживания в ней, а кто-то приобретает ее с целью дальнейшей реализации.

Часто квартиры в новостройках, перед тем как дойти до конечного покупателя, меняют много так называемых владельцев. Это объясняется тем, что продажа квартир осуществляется уже на этапе закладки фундамента будущей недвижимости, когда самого объекта еще и в помине нет. Поэтому при продаже недвижимости в новостройке существует два типа договора – купли-продажи и переуступки.

Разница между переуступкой и чистой продажей квартиры

Чистая продажа квартиры

[3]

Прямой договор купли-продажи квартиры означает, что одна из его сторон приобретает у другой стороны за определенную плату недвижимость. Затем осуществляется ее регистрация в рег.палате, после чего приобретающий становится собственником квартиры, в подтверждение чему ему выдаются свидетельство о собственности. Такой договор может быть заключен между клиентом и застройщиком (либо другим лицом) по квартире в новом доме, который уже сдан, и прошел полную процедуру регистрации в уполномоченных органах. Итогом сделки является, как уже говорилось, свидетельство о собственности на объект.

Договор переуступки

В случаях, когда дом еще не сдан (при этом не важно, достроен он или нет), подписывается договор второго типа – переуступки прав требований. В недостроенном и не сданном доме нельзя продать квартиру по обычному договору купли-продажи просто потому, что по документам данной квартиры пока не существует.

В чем существенные различия?

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор переуступки прав требований (или договор цессии) имеет свои отличия. По такому документу передается не право собственности (как в случае с прямым договором), а определенные права и требования на объект. Причем предъявить эти права и требования возможно лишь в неопределенном будущем, когда дом будет должным образом сдан.

Изначально существует некий основной договор с застройщиком (например, долевого участия или иной), где по договору переуступки меняется лишь покупающая сторона этого договора, которая может стать собственником лишь тогда, когда дом будет надлежащим образом зарегистрирован в соответствующих органах.

Иногда, по договору переуступки новому лицу передаются не только права на объект, но и обязанности по оплате, чего никогда не происходит в чистой продаже. Такие обязанности возникают, если передающая сторона по договору переуступки имеет задолженности застройщику по оплате квартиры (в том числе просроченную). Следовательно, эти долги теперь обязано будет оплатить новое лицо, приобретающее квартиру. Если же, по словам продавца, задолженности отсутствуют, то нелишним будет узнать об этом и у самой строительной фирмы.

Заключая сделку по продаже квартиры по обычному договору, продавец не дает покупателю никаких дополнительных документов. А вот, заключая договор переуступки, новой стороне должны быть переданы все документы на объект, предшествующие данной сделке – предварительные договора, договора переуступок, долевого участия, документы об оплате и т.п. Передача всех подобных документов оформляется актом приема-передачи. К тому же, при подписании договора переуступки необходимо письменно уведомить застройщика о том, что произошла передача прав на объект.

Поэтому, если при заключении прямого договора продажи, покупатель получает квартиру в собственность, то при заключении договора переуступки – лишь права на нее, а это значит, что перед подписанием такой сделки необходимо тщательно проверить, что такие права действительно существуют, и застройщик надлежащим образом выполнит свои обязательства.

Передача права собственности на квартиру родственнику

Согласно ст. 209 ГК РФ, право собственности на имущество дает возможность гражданину осуществлять владение, распоряжение, пользование принадлежащими ему активами. При этом право собственности обозначает возможность выполнять любые действия с собственным имуществом, не противоречащие действующему закону и не нарушающие интересы и права иных лиц. К таким случаям относится передача прав собственности на квартиру между родственниками.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с передачей прав собственности, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.
Читайте так же:  Возможно ли досрочно вернуть права

В представленном материале можно узнать, какими способами может осуществляться передача права собственности, и какими документами оформляется передача собственности.

Договор купли-продажи квартиры

Переход права собственности на квартиру, на практике, оформляется одним из представленных ниже способов. Первым из них является договор купли-продажи.

Такой вариант используется в случае возмездной передачи жилплощади: покупатель обязан передать продавцу денежные средства за передаваемую недвижимость. Размер данной суммы определяется индивидуально в каждом случае, в соответствии с обоюдным соглашением сторон. На основании данного документа новый собственник получит выписку ЕГРН на данную недвижимость.

Важно! Существенными условиями договора купли-продажи считаются цена и предмет. Без их указания договор не может быть заключен, а передача квартиры в собственность родственнику не состоится.

В содержании договора необходимо максимально подробно указать, что именно является предметом сделки, и указать цену отчуждаемого имущества.

Передача квартиры в собственность дочери или сыну оформляется в виде договора, который можно составить самостоятельно или при помощи услуг юриста.

Мы предлагаем помощь в оформлении договора купли-продажи, по которому произойдет передача прав собственности на квартиру между родственниками. Позвоните нашим специалистам и получите подробные рекомендации по заполнению всех документов для сделки.

Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан покупателем и продавцом. В дополнение к договору составляется акт приема-передачи. Он позволит подтвердить, что продавец осуществил передачу, а покупатель принял соответствующее имущество и оплата произведена между сторонами.

После того как соглашение и акт оформлены, покупателю и продавцу нужно представить пакет документации в Росреестр, чтобы передача прав собственности на квартиру была надлежащим образом зарегистрирована. При купле-продаже жилой площади регистрации подлежит:

  • переход права право собственности на покупателя;
  • договор купли-продажи.

Важно! Такие способы передачи квартиры родственнику, как сделки купли-продажи, не рекомендуется применять на практике. Это не позволит получить освобождение от налога, если жилая площадь была на правах собственности у родственника менее 3-х лет. Кроме того, у налоговых органов возникнут подозрения, что такой тип сделки носит фиктивный характер.

Если стороны решили воспользоваться таким способом передачи прав, необходимо указать в договоре реальную рыночную стоимость недвижимости. Это позволит обратиться в налоговые органы для получения налогового вычета.

Договор дарения

Другой достаточно распространенный метод передачи прав на жилое помещение — договор дарения. Данный путь подразумевает добровольную передачу имущества безвозмездно от собственника к новому владельцу. Подобный вариант уступки прав встречается между родственниками либо в иных случаях, когда людей не связывают отношения экономического характера. Поэтому этап оплаты передачи прав собственности на жилплощадь при выборе такого способа отсутствует.

Остальная часть процедуры фактически идентична процессу, связанному с договором купли-продажи. Так, стороны подписывают документ, который в данной ситуации будет носить наименование договора дарения (дарственной). Как и в случае с соглашением, оформляемым при продаже жилья, до 1 марта 2013 года регистрация договора дарения была обязательной в учреждении юстиции, но с этого времени обязательная регистрация подобного рода соглашений отменена.

Важно! Дарение между ближайшими родственниками не может облагаться налогом. Согласно НК РФ (ст. 217), доходы, которые получены в процессе дарения, освобождены от налогов в том случае, если одаряемый и даритель — это близкие родственники либо члены семьи.

Передача права собственности на квартиру по завещанию

Передача квартиры в собственность может осуществляться путем составления завещания. Данный документ является прижизненным волеизъявлением собственника, направленный на предоставление права собственности определенному лицу после смерти наследодателя.

Владелец имущества вправе самостоятельно определять, кто будет наследовать его квартиру. Это могут быть как родственники, иждивенцы, так просто третьи лица. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, завещание составляется в письменном виде и заверяется у нотариуса, при этом взымается государственная пошлина.

Важно! Если завещания не составлено при жизни собственника, наследование недвижимости будет происходить по закону. В этом случае жилое помещение получат наследники в порядке очередности наследования. В частности, наследниками 1-ой очереди являются супруг, родители, дети наследодателя. Внук наследодателя и его потомки могут наследовать по праву представления.

Доля наследника по законодательству, умершего до открытия самого наследства либо одновременно с наследодателем, по праву переходит по праву представления к его потомкам и разделяется между ними в равных частях.

Переуступка прав собственности на квартиру между родственниками

Как передать права собственности на квартиру, которая еще фактически не построена? Такая необходимость может возникать, если граждане являются участниками программы долевого строительства многоквартирных домов. Такие правоотношения характеризуются следующими особенностями:

  • по договору долевого участия граждане получают не объект недвижимости, а право требования передачи прав на жилье после ввода дома в эксплуатацию;
  • договор, а, следовательно, и право требование, подлежат государственной регистрации в органах Росреестра;
  • право требования является самостоятельным объектом гражданских прав и может выступать предметом сделок;
  • застройщик не имеет право препятствовать распоряжению правом требования.

Если родственники приняли решение о передаче прав требования между собой, это позволит сделать делегирование прав, для которого оформляется договор уступки на квартиру между родственниками. Новый владелец сможет реализовать приобретенное право требования только после официального завершения строительных работ и ввода дома в эксплуатацию.

Договор на передачу квартир в собственность по договору долевого участия – это, по сути, отложенное право собственности, возникновение которого может быть отсрочено на длительный срок. Если участник долевого строительства не намерен ждать ввода дома в эксплуатацию, он может распорядиться своим правом требования к заказчику путем уступки третьим лицам, в том числе родственникам.

Как переуступить право собственности на квартиру родственнику, если дом еще находиться в стадии строительства? В этом случае оформляется договор уступки права собственности на квартиру между родственниками (второе название – договор цессии между родственниками). На стадии регистрации подобной сделки нет необходимости подтверждать родственные отношения, юридического значения этот факт не имеет.

Договор цессии между родственниками

Договор передачи права собственности на объект долевого строительства может заключаться только при условии, что первоначальное соглашение с застройщиком зарегистрировано в органах Росреестра. В подтверждение этого факта на руках должна быть выписка ЕГРН.

Случаи передачи прав собственности первому лицу не подпадают под понятие договора цессии, так как в рассматриваемом случае владелец права требования самостоятельно определяет условия договора уступки, в том числе порядок определения стоимости сделки.

Договор цессии составляется в простой письменной форме, его нотариальное удостоверение не требуется. Уступка права требования на квартиру между родственниками будет осуществляться по следующему алгоритму действий:

  • определение условий сделки между владельцем и приобретателем права требования по цессии;
  • оформление договора уступки;
  • обращение в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для проведения регистрационной процедуры;
  • получение на руки выписки ЕГРН с подтверждением передачи права требования;
  • уведомление застройщика о состоявшейся уступке права требования.
Читайте так же:  Можно разменять неприватизированную квартиру

Важно! Согласие застройщика на оформление договора цессии не требуется, однако от его уведомления зависит порядок исполнения обязательств по передаче готового объекта. Если уведомление не было направлено, застройщик имеет право обращаться за приемкой квартиру к лицу, с которым он заключал договор долевого участия.

С момента государственной регистрации договору уступки, у родственника возникает весь комплекс прав и обязанностей, которыми обладал первоначальный участник. В этот перечень входит и право требовать передачи построенного объекта в срок, установленный в договоре долевого строительства, а также надлежащего качества.

Передача прав собственности на квартиру по договору ренты

Еще один метод передать жилплощадь на близкого родственника — оформить с ним договор пожизненного содержания с иждивением.

По соглашению получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а последний обязан в обмен на полученную квартиру периодически выплачивать другой стороне договора определенную денежную сумму либо оказывает помощь в другом виде (ст. 583 ГК РФ).

Различают 3 формы ренты:

  1. постоянная (выплата не ограничена каким-нибудь сроком);
  2. пожизненная (выплата ограничена сроком жизни получателя ренты);
  3. пожизненное содержание с иждивением.

В ст. 585 ГК РФ указано, что имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты за определенную оплату либо бесплатно.

Выбор конкретного варианта, как передать права собственности на квартиру, зависит от множества факторов и причин. Чтобы оценить все преимущества и недостатки каждого из указанных вариантов, обратитесь за помощью к нашим специалистам. Мы проконсультируем по любым вопросам, связанным с родственными сделками в сфере жилищного законодательства. Оставьте свой вопрос через форму обратной связи или просто позвоните по указанным на нашем сайте телефонам.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Договор уступки прав требования на квартиру

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит Откроется в новой вкладке.»>государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ). Откроется в новой вкладке.»>Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная Откроется в новой вкладке.»>сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком. То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – Откроется в новой вкладке.»>ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Откроется в новой вкладке.»>Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Откроется в новой вкладке.»>Договору купли-продажи квартиры.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (Откроется в новой вкладке.»>статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).
Читайте так же:  Право собственности на лесные участки

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Регистрация Договора уступки прав требования

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

  • Зарегистрированный Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
  • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются Откроется в новой вкладке.»>совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • Откроется в новой вкладке.»>Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных Откроется в новой вкладке.»>расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете Откроется в новой вкладке.»>налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

[2]

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке жилья. И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Откроется в новой вкладке.»>Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и Откроется в новой вкладке.»>рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для Откроется в новой вкладке.»>продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и Откроется в новой вкладке.»>безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Видео (кликните для воспроизведения).

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источники


  1. Гусов, К.Н. Комментарий к трудовому кодексу Российской федерации (вводный); М.: ВИТРЭМ, 2013. — 240 c.

  2. Андреева Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката; Проспект — М., 2016. — 666 c.

  3. Делия, В. П. История и методология науки производства / В.П. Делия, Л.Д. Гагут, Ю.А. Гнидина. — М.: Де-По, 2013. — 304 c.
  4. Пикалов И. А. Уголовное право. Особенная часть; Эксмо — Москва, 2011. — 560 c.
  5. ред. Шубин, В.В. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РСФСР (1961-1983 гг.); М.: Юридическая литература, 2012. — 432 c.
Как оформляется переуступка прав на квартиру
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here