можно ли квартиру купленную в ипотеку продать

Открытая информация по вопросу: "можно ли квартиру купленную в ипотеку продать" с объяснением для непрофессионалов. Если все же возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Как продать квартиру в ипотеке?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Главная особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки. В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию. После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения. Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму. Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку. Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Читайте так же:  финансист кредит под залог недвижимости

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

Читайте так же:  правила платной парковки в центре санкт петербурга
Видео (кликните для воспроизведения).

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

  1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
  3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
  4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.
Читайте так же:  рефинансирование ипотеки тинькофф отзывы

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Четыре способа продать ипотечную квартиру

Другой частой ситуацией является срочная потребность в деньгах при единственном ликвидном активе – квартире, ипотечный кредит за которую еще не погашен. В этих и ряде других случаев возникает вопрос, — а можно ли продать ипотечную недвижимость? Оказывается, можно и мы расскажем – как это сделать.

Выбор способа продажи зависит от условий банка-кредитора

Чтобы определиться с методом продажи, следует обратиться в банк, который выдал ипотечный кредит. В финансовом учреждении необходимо выяснить, по каким схемам допустимо снятие обременения с жилья. Как минимум, вам предложат вариант досрочного погашения кредита, но если он неудобен, можно договориться и об альтернативном способе. Если банк честный и в договоре залога отсутствуют пункты, «прописанные мелким шрифтом», вы сможете реализовать один из четырех вариантов продажи ипотечной недвижимости.

Вариант первый: досрочное погашение ипотеки

Это самый простой во всех отношения способ, но он годится, если только недостающая для погашения кредита сумма – не слишком высока. Упрощенно, схема заключается в следующем: продавец ипотечного жилья берет у его покупателя задаток и этими деньгами погашает банковский заем. Отношения сторон в этом случае обычно фиксируются по юридической процедуре предварительного договора купли-продажи. Поэтому необходимо помнить, что при срыве сделки продавцом, вам придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Таким образом, реализуя данный вариант, вы должны быть уверены, что банк-кредитор без проблем и проволочек оформит досрочное погашение ипотеки.

Читайте так же:  условия действительности сделки

Вариант второй: погашение долга в процессе сделки купли-продажи

Процедурно данный способ сложнее досрочного погашение ипотеки, но зато вполне актуален, даже если большая часть кредита еще не отдана. Для возвращения долга в ходе сделки понадобится лояльность и активное участие банка-заемщика. Финансовое учреждение должно будет выдать справку о размере непогашенного вами долга, которая предоставляется покупателю. Исходя из этого, он с помощью аккредитивов или по системе безопасных расчетов перечисляет соответствующие суммы продавцу и банку. После проведения всех юридических процедур по реализации сделки – вы получите свою часть денег, а банк свою.

Вариант третий: продажа жилья вместе с долгом по ипотеке

Является актуальным способом продажи, если у продавца совсем нет денег и времени на обеспечение юридических нюансов. Схема предполагает взятие покупателем на себя всех ипотечных обязательств продавца с возмещением ему уже выплаченной части кредита. Основная проблематичность варианта – конечно же, в сложности нахождения покупателя, которого бы устроили подобные условия покупки. С другой стороны, в современных условиях банки охотно идут на рефинансирование ипотеки ее новому обладателю, а зачастую даже дают некоторые льготы. Данные обстоятельства повышают привлекательность подобных сделок для покупателей.

Вариант четвертый: реализация ипотечной недвижимости банком

Данный способ продажи ипотечного жилья – самый неблагоприятный для продавца. Его с полным основанием можно считать вариантом последней надежды. Реализуется он обычно при наличии у заемщика больших долгов и солидных просрочек по регулярным платежам. Решение о продаже банком «неподъемной» для ипотечника недвижимости принимается по согласованию сторон. Затем финансовое учреждение выставляет объект на торги, причем нередко по цене ниже рыночной. Держатель кредита получает не всю сумму от продажи, а только ее часть, обусловленную условиями договора и уже выплаченной банку суммой кредита.

Читайте так же:  прием заявлений в 1 класс

Выгодны ли сделки купли-продажи ипотечного жилья?

Смотря для кого. Для продавца, то есть ипотечного заемщика, продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка, однозначно – невыгодна. Полученная от сделки сумма будет в любом случае ниже цены, уплаченной вместе с процентами по кредиту. Таким образом, решение о продаже ипотечной квартиры стоит принимать, только если нет другого выхода.

Видео (кликните для воспроизведения).

А вот покупка ипотечного жилья – мероприятие достаточно перспективное. Если квартиру реализует банк (по четвертому варианту, описанному выше), можно изрядно сэкономить, купив жилье со скидкой. Некоторые бонусы (например, рефинансирование) есть возможность выторговать, приобретая ипотечную недвижимость и по иным схемам.

можно ли квартиру купленную в ипотеку продать
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here