можно ли сдать ипотечную квартиру в аренду

Открытая информация по вопросу: "можно ли сдать ипотечную квартиру в аренду" с объяснением для непрофессионалов. Если все же возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Ипотека почти всегда становится серьезной нагрузкой для семейного бюджета. И многие часто задумываются о том, чтобы сдавать залоговую квартиру в аренду и гасить кредит из полученных средств. Однако на практике в этом вопросе есть некоторые ограничения и тонкости, о которых мы расскажем в этой статье.

Сдавать жилье без договора нельзя

Изначально любую квартиру, даже ту, которая не находится в ипотеке, сдавать неофициально закон не разрешает. Потенциальные риски: доначисление налогов за все время, пока сдавалось жилье, а также начисление штрафов и пеней. Но в случае с ипотечной квартирой добавляется и другой риск — банк может досрочно истребовать с заемщика всю сумму кредита. Если проигнорировать это требование, то есть вероятность взыскания заложенного имущества в судебном порядке (ст. 78 102-ФЗ от 16.07.1998).

Проверка банка

Не стоит забывать, что у банка есть право без получения согласия заемщика провести проверку состояния предмета залога, то есть, ипотечной квартиры. В числе прочего может быть проверена и сдача ее в аренду. Пока что такие проверки носят единичный характер, но риск все равно остается. Особенно, учитывая темпы, с которыми технологии проникают в нашу жизнь. В этой связи не рекомендуется сдавать квартиру «в обход» официальной схемы.

Запрет на сдачу жилья в договоре

Если нужно сдать ипотечную квартиру, то сначала надо посмотреть договор с банком на предмет наличия такой возможности в принципе. Изначально у заемщика есть право на передачу заложенного имущества во временное владение и пользование без согласия банка, если в договоре ипотеки не указано иное (статья 346 ГК РФ). Если договор ипотеки содержит в себе соответствующие пункты, то требуется или предварительно оповестить банк, или получить у него разрешение. Подписание договора означает согласие с его условиями, что влечет за собой санкции в случае их неисполнения.

Читайте так же:  правовой режим земель лесного фонда

Получение разрешения в случае отсутствия запрета

Может быть и так, что никаких особых условий или ограничений банк в договоре не пропишет. В этой ситуации при сдаче квартиры в аренду будет лучше попросить у кредитора официальное согласие. При этом в договоре аренды рекомендуется отдельно указать, что сдаваемое жилье является залоговым. Один экземпляр договора аренды при этом надо отдать банку.

Если последствия не страшны, то можно и не оповещать банк. Но предположим, что квартиру все же сдали, но банк не был об этом оповещен. В теории, если возникнет конфликтная ситуация с квартиросъемщиками или соседями, банк может узнать, что жилье сдано без его ведома. Как итог — печальные последствия. То есть риск в этой ситуации не оправдан, тем более, что банки в целом часто разрешают сдавать ипотечные квартиры.

Аренда сроком до 1 года в приоритете

Сдача ипотечного жилья на короткий срок, не превышающий одного года, для банка является наиболее предпочтительным вариантом. С его точки зрения это повышает платежеспособность и стабильность заемщика, поскольку он получает дополнительный доход от арендаторов.

Итого перед сдачей ипотечной квартиры нужно убедиться, требуется или нет получать на это согласие банка — это можно посмотреть в договоре. Если такое согласие получать нужно, то надо подать в банк соответствующий официальный запрос. Когда разрешение будет получено, можно сдать квартиру на срок, не превышающий 1 год. Что касается налогов, то их надо заплатить, чтобы избежать штрафов или самого худшего — изъятия квартиры за нарушение условий договора.

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Сегодня недвижимость все чаще приобретается за счет ипотечного кредитования. Основное преимущество данного способа заключается в том, что будущему владельцу жилого помещения предоставляется выгодный кредит на длительное время. Особенностью ипотечного договора является то, что залогом в нем является непосредственно сам объект недвижимости, что позволяет минимизировать финансовые риски кредитора.

Читайте так же:  заявление в полицию об избиении образец

Многие будущие владельцы недвижимости стремятся, как можно быстрее погасить кредит. Поэтому, чтобы получить дополнительные средства, приобретаемые квартиры часто сдаются в аренду. Поэтому вопрос о том, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, очень актуальный.

Правила действующего законодательства

Прежде всего, интересуясь правомерностью сдачи в аренду ипотечной квартиры, нужно внимательно изучить Федеральный закон об ипотеке. Примечательно, что в нем непосредственно предусмотрены такие возможности. Как указано в положениях правового документа заемщик, то есть будущий владелец жилого помещения, имеет право:

  • Брать ипотечную квартиру для собственного проживания;
  • Получать доходы из залоговой недвижимости.
Видео (кликните для воспроизведения).

Важное дополнительное условие, которое должен обеспечить будущий владелец — срок аренды не должен быть больше фактического времени, которое предусмотрено для обеспечения кредитных обязательств. Также в Федеральном законе акцентируется внимание на том, что сдача в аренду жилого помещения должна осуществляться только в соответствии с ее целевым назначением. Это значит, что в качестве офиса использовать помещение нельзя.

Сдача квартиры, приобретенной без первоначального взноса

Многих интересует, можно ли сдавать залоговую квартиру, купленную в ипотеке у сбербанка или другого банковского учреждения, если при этом не был сделан первоначальный взнос. Следует знать, что Федеральное законодательство позволяет сдавать ипотечную квартиру в аренду, используя какую-либо законную схему. Поскольку купить квартиру в ипотеку разрешается без первоначального взноса, то это значит, сдача квартиры на таких ипотечных условиях является вполне легальной операцией. Но при этом согласно ссылке в действующем законе, залогодатель не имеет права на получение доходов от недвижимости, в случае, если это запрещено в условиях договора ипотеки.

Таким образом, в законе содержится прямая информация по поводу того, можно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку, с первоначальным взносом или без него. То есть, ответ положительный и помещение можно сдавать в аренду. Главное, чтобы в ипотечном договоре не содержалось никаких ограничивающих условий. При этом условия договора аренды могут быть оговорены с арендатором в произвольном порядке.

Читайте так же:  компенсация за капитальный ремонт

Регламентирующих требований по поводу оформления договора аренды для таких случаев не существует. Вполне подходит стандартный договор, но также допускается использовать свой вариант, предварительно согласованный с банком.

Аренда квартиры, приобретенной по военной ипотеке

Еще одним важным вопросом является сдача внаем квартиры, приобретаемой по военной ипотеке. Актуальность данного вопроса объясняется тем, что очень часто военнослужащий приобретает недвижимость по военной ипотеке в городе, в котором собирается жить только после ухода в отставку. Приобретя такое жилье по военной ипотеке, он продолжает служить в другом регионе. Естественно, чтобы покрыть стоимость коммунальных платежей многие стремятся передавать квартиры в аренду.

Вопрос, в этом случае, обусловлен тем, что согласно закону «О статусе военнослужащих» человек не имеет права заниматься коммерческой деятельностью. Поэтому необходимо разобраться, относится ли передача в аренду жилого помещения к предпринимательству.

  • Определение предпринимательства содержится в Гражданском кодексе РФ. Там указывается, что это деятельность, осуществляемая на свой риск, предусматривающая получение доходов и требующая регистрации согласно работающему законному порядку.
  • С другой стороны в статье 608 указано, что для владельца жилого помещения, сдающего его в аренду, регистрация не обязательна.
  • И наконец, Министерство РФ по налогам и сборам своим письмом № 04-3-01/398 от 06.07.2004 года дает разъяснение, что операции, связанные со сдачей в аренду собственной жилой недвижимости, не относятся к предпринимательской деятельности.

Учитывая все вышесказанное можно утверждать, что квартиру, которая приобретается по военной ипотеке, сдавать в аренду законом разрешается. Такая деятельность не относится к коммерческой и не противоречит закону «О статусе военнослужащих».

Важные нюансы

На самом деле вопрос, как покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее, не всегда простой. Связано это с тем, что в договоре кредитор имеет право прописывать свои условия. Поэтому очень часто там предусмотрен пункт, в котором фиксируются определенные условия, касающиеся аренды залогового помещения. То есть, разрешать или нет сдавать ипотечную квартиру решает банк-кредитор.

Читайте так же:  как проверить лишен прав или нет

На практике банковские учреждения почти всегда прописывают в ипотечном договоре специальное условие. Суть его заключается в том, что для того, чтобы получить возможность передавать в аренду залоговую недвижимость, нужно поставить кредитора в известность. Как правило, банковское учреждение после такого обращения потребует разрешения от страховой компании, чтобы учесть новый возможный риск, связанный с передачей квартиры третьему лицу. В этом случае стоимость страховки может возрасти, а, следовательно, возникает вопрос, выгодно ли взять квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать ее в аренду. Но на этот вопрос может ответить только будущий владелец недвижимости.

После того как разрешающий документ от страховой компании будет получен, его нужно отнести в банк, взяв там разрешение на аренду ипотечной квартиры. За это придется заплатить комиссию по имеющимся банковским тарифам. После заключения договора аренды, его копию обязательно нужно занести в банковское учреждение.

Важно! Не следует забывать, что доход, от сданной в аренду приобретенной в ипотеку квартиры, облагается 13% налогом. Поэтому не следует забывать платить его, чтобы не нарушать закон.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не стоит рисковать, сдавая квартиру, купленную по ипотеке, без согласования с кредитором. За это можно получить наказание в виде расторжения ипотечного договора и принудительного погашения всей суммы долга. Вряд ли, такой вариант может, кого-либо устроить. В случае если в пунктах ипотечного договора предусмотрен запрет на сдачу приобретаемой недвижимости третьему лицу, можно попытаться договорится с банком-кредитором. Главной объясняющей причиной должно стать то, что у вас возникли трудности с выполнением кредитных обязательств. Как правило, в таких случаях, чтобы исключить возникновение проблемной задолженности, банк-кредитор принимает решение пойти на разумный компромисс с заемщиком.

Читайте так же:  расчет процентов за пользование займом
можно ли сдать ипотечную квартиру в аренду
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here