налог на апартаменты в москве

Открытая информация по вопросу: "налог на апартаменты в москве" с объяснением для непрофессионалов. Если все же возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Апартаменты внешне выглядят так же, как квартиры. Но у них есть особенности, которые не каждому подходят. Разбираемся, в чем разница между апартаментами и квартирами.

Что говорит закон

В конце апреля 2021 года в Госдуму был внесен законопроект о новом правовом статусе апартаментов. Если закон примут, он вступит в силу с 1 сентября 2021 года. Что говорит этот новый «закон об апартаментах»?

Во-первых, он никак не регулирует статус готовых и строящихся апартаментов — по новому закону там, где уже живут люди или продаются строящиеся сейчас апартаменты, ничего не изменится.

Во-вторых, законопроект касается только будущих апартаментов — строиться они будут в новом типе домов — «многофункциональных зданиях», совмещающих в себе жилые и нежилые помещения.

В-третьих, апартаменты (жилые помещения) в этих «многофункциональных зданиях» будут, по сути, приравниваться к квартирам — застройщики будут обязаны использовать счета-эскроу и работать в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

В-четвертых, на новые апартаменты будет распространяться действие Жилищного кодекса. Это значит, что в новых апартаментах можно будет получить прописку, а тарифы на коммунальные услуги будут такие же, как и в обычных квартирах.

Главное отличие между апартаментами и квартирами

Сейчас, пока новый закон еще не приняли, апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми. Квартиры имеют статус жилых помещений.

У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания покупает ее и строит там дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.

Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.

Регистрация жильцов

Жители квартир оформляют постоянную регистрацию — прописку. В апартаментах получить постоянную регистрацию нельзя.

Исключение составляют апартаменты, расположенные в гостиницах и отелях — там можно оформить временную регистрацию на 5 лет, по истечении этого срока ее надо продлять.

Если здание построено на земле под офисы, зарегистрироваться не получится.

Покупка квартиры и апартаментов в ипотеку

И квартиру, и апартаменты можно купить в ипотеку.

Более того, ипотеку на квартиру и на апартаменты можно рефинансировать и получить более выгодные условия по кредиту.

Читайте так же:  где можно поменять снилс при смене фамилии

Рассчитать ипотеку на квартиру или на апартаменты

Налог на имущество

Собственники недвижимости каждый год платят налог на имущество. Его рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости.

Владельцы квартир платят 0,1-0,15% кадастровой стоимости. Для расчета налога из площади квартиры вычитают 20 кв. м и платят только с оставшихся метров.

Налог для владельцев апартаментов считают, исходя из назначения земли. Если земля под гостиницу — платят 0,5%. Под общественно-деловое здание — 2%. Площадь для расчета не уменьшают.

Говоря проще, налог на имущество в апартаментах выше.

Коммунальные платежи

Квартира считается жильем, поэтому тарифы контролирует государство. Если коммунальщики завышают цены, жильцы жалуются в Роспотребнадзор, прокуратуру или подают иск в суд. Эти инстанции заставляют коммунальщиков поменять тарифы и вычесть переплату из сумм в платежках.

Тарифы для апартаментов контролируют не так строго. Они зависят от типа здания и аппетита коммунальщиков. Суммы в платежках за апартаменты обычно на 15-30% больше, чем за квартиры.

Владельцы апартаментов не платят взносы в фонд капитального ремонта. Но если общее имущество будут ремонтировать, их попросят заплатить.

Строительные стандарты и инфраструктура

Жилые дома не строят рядом с фабриками и заводами. Предусматривают детские сады, школы и поликлиники с необходимым количеством мест.

К жилым помещениям предъявляют строгие требования . Регламентировано все — от количества этажей и параметров инженерных систем до уровня шума. Застройщик обязан исправить недостатки, если они найдутся.

Апарт-комплекс могут построить неподалеку от завода. Рядом с домом может не оказаться больницы, садика или школы. Санитарные и строительные нормы мягче, чем для многоквартирных домов.

Налоговый вычет

Когда человек покупает квартиру, он может подать документы на налоговый вычет . Государство вернет ему до 260 тыс. рублей за покупку жилья. На проценты по ипотеке тоже оформляют вычет, возвращают до 390 тыс. рублей.

За покупку апартаментов вычеты не положены.

Господдержка

При покупке квартиры можно взять ипотеку с господдержкой и использовать материнский капитал. На апартаменты эти программы не распространяются.

Управлением домом

Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе : владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м . Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.

Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.

А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.

Читайте так же:  что нужно для открытия пивного магазина

Соседи

В квартирах нельзя организовать гостиницу, магазин или офис. Для жильцов действуют строгие правила — например, по ночам нельзя шуметь.

В апартаментах можно организовать что угодно, и правила для жилых домов на них не распространяются. Соседи могут шуметь, сколько хотят, сдавать апартамент кому угодно и на любых условиях.

📌 Читайте также: « Соседи шумят: как себя вести и что делать »

Цена

Земля для гостиниц и офисов дешевле, чем для жилых домов. К тому же апарт-комплекс построить проще, чем жилой: меньше ограничений.

Поэтому апартаменты стоят дешевле квартир примерно на 10-20%.

В каких случаях апартаменты лучше квартиры

Иногда купить апартаменты выгоднее, чем квартиру.

Если вы не планируете жить в доме всю жизнь и передать апартаменты внукам, разница в цене относительно квартиры наверняка компенсирует дополнительные затраты на налоги и коммунальные платежи.

Видео (кликните для воспроизведения).

Бывает, что апартаменты удобнее квартиры из-за расположения — например, в центре города или недалеко от места работы.

Апартаменты покупают для коммерческих нужд — чтобы открыть офис, магазин или мини-гостиницу. Можно оставить пару комнат для себя и практически жить на работе.

Налог на апартаменты: точный расчет

После вступления в силу нового закона о налоге на имущество главной интригой оставался вопрос: сколько же будут платить собственники апартаментов? На примере первой очереди МФК «Фили Град», которая была сдана в конце 2015 года, аналитики компании «Метриум Групп» сделали точный расчет по налогам для квартир и апартаментов в Москве.

Новый налог на недвижимость введен 1 января 2015 года. Первые уведомления из налоговых инспекций по нему мы получим до конца лета 2016 года. Заплатить налог будет нужно до 1 декабря. Всем известно, что в отношении апартаментов налог на имущество рассчитывается по более высоким ставкам – от 0,5% до 2%, тогда как на квартиры ставки варьируются от 0,1% до 2%. Дело в том, что как такового понятия «апартаменты» в российском законодательстве не существует, они относятся к коммерческим по статусу помещениям. При этом 2% применятся для площадей, расположенных в административно-деловых и торговых центрах, объектов общественного питания и бытового обслуживания, 0,5% — для апартаментов гостиничного типа (примерами таких проектов на московском рынке являются «Фили Град», «Водный», «Пресня Сити»).

Читайте так же:  снип расстояние между постройками

Аналитики компании «Метриум Групп» рассчитали налог на примере МФК «Фили Град», который включает как квартиры, так и апартаменты. Первая очередь комплекса уже сдана, а значит, стала известна кадастровая стоимость: 180 975 рублей за кв. метр для квартир и 62 377 рублей за кв. метр для апартаментов. То есть база для начисления налога на апартаменты в три раза меньше, чем на квартиры.

Для расчета налога были взяты:

— идентичные площади в корпусах с квартирами и апартаментами;

— налоговый вычет для квартир в размере 20 кв. метров (для владельцев апартаментов такое послабление не предусмотрено).

Формула расчета налога на недвижимость выглядит следующим образом:

— для квартир: (площадь, умноженная на кадастровую стоимость кв. метра) х 0,1%;

— для апартаментов: (площадь, умноженная на кадастровую стоимость кв. метра) х 0,5%

Площадь однокомнатных квартир в МФК «Фили Град» равна 48 кв. метрам. С учетом вычета в 20 кв. метров, налог будет начисляться только на 28 кв. метров (48 кв. метров — 20 кв. метров). Умножим полученную площадь на известную кадастровую стоимость и налоговую ставку: (28 кв. метров х 180 975 рублей) х 0,1% = 5 067 рублей в год.

Теперь рассчитаем налог для аналогичных по площади однокомнатных апартаментов, расположенных в этом же корпусе. Налоговый вычет не предусмотрен, поэтому расчеты делаются исходя из полной площади: (48 кв. метров х 62 377 рублей) х 0,5% = 14 970 рублей в год.

Аналогичным образом рассчитаем налог для других площадей. Владельцы двухкомнатных квартир и апартаментов будут платить налог в размере 8 904 и 21 582 рублей, а собственники трехкомнатных квартир и апартаментов — 10 497 и 24 327 рублей в год соответственно.

Размер налога для квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»

Площадь, кв. м

Сумма налога на квартиру, руб.

Сумма налога на апартаменты, руб.

Разница между налогом на квартиру и апартаменты, руб. в год

Как купить апартаменты

Апартаменты — новый тип жилья на российском рынке, поэтому про них мало знают.

Кажется, что это такая почти квартира, которая чем-то отличается от настоящей. Но чем именно — непонятно, потому что застройщики толком не объясняют. В этой статье мы разберемся, какое жилье называют апартаментами, какие виды апартаментов бывают и чем нормальные апартаменты отличаются от плохих.

Виды апартаментов

Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.

Читайте так же:  ремонтные работы в выходные дни закон

Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права:

Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права написан один из двух типов назначения земли:

  1. для размещения зданий гостиничного типа;
  2. для объектов общественно-делового значения.

Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.

Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.

Если у застройщика земля общественно-делового значения, то смотрите в документах на вид разрешенного использования земли. Если есть пункт про гостиницы, то это вам подходит. Если пункта про гостиницы нет, то это офис — здесь не получится сделать регистрацию и жить, как в квартире. Физически жить можно (наверное), а по документам нет.

Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.

Документы у застройщика

Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего застройщика по всем пунктам:

  1. Устав.
  2. Уставный капитал.
  3. Свидетельство о регистрации.
  4. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  5. Выписка из ЕГРЮЛ .
  6. Разрешение на строительство.
  7. Проектная декларация.
  8. Договор страхования.

Когда речь идет о сделке на много миллионов рублей, будьте настолько занудными, насколько сможете. Если стесняетесь выглядеть параноиком, наймите юриста, чтобы он выглядел параноиком за вас.

Сначала читать, потом подписывать

В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.

Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами.

Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.

Читайте так же:  сроки подписания акта выполненных работ по закону

Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.

Договор долевого участия

Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный ДДУ , предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.

Запомните: все, что не ДДУ , не подходит. Вы не будете защищены законом в случае банкротства, долгостроя, строительных недочетов так, как при ДДУ .

Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ . Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство. Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ , поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.

Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ , потому что он не имеет никаких правовых гарантий. Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег. Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.

Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по ДДУ . К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.

Налоги на апартаменты

Видео (кликните для воспроизведения).

После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.

налог на апартаменты в москве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here