Преимущественное право аренды нежилого помещения

Открытая информация по вопросу: "Преимущественное право аренды нежилого помещения" с объяснением для непрофессионалов. Если все же возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Новая редакция Ст. 621 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к Ст. 621 ГК РФ

Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Другой комментарий к Ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В п. 1 комментируемой статьи очерчены условия, при которых арендатор, пожелавший заключить договор на новый срок, может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по ранее заключенному договору. (О надлежащем исполнении арендатором обязанностей см. комментарии к ст. 615, 616 ГК.)

Во-вторых, важна готовность арендатора к заключению договора при прочих равных условиях, т.е. на условиях, равных (либо не худших) предлагаемым другим претендентам на аренду. Заключение договора на новый срок по существу является заключением нового договора аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (см. п. 32 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Связывая преимущественное право на заключение договора аренды, с одной стороны, с надлежащим исполнением обязанностей по договору, срок действия которого истек, а с другой стороны, со свободой установления условий будущего договора, закон создает стимул к исправному исполнению арендатором обязанностей. Подобный подход предоставляет сторонам возможность корректировать условия договора на будущее время с учетом опыта предшествующих отношений и изменившихся условий.

В-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

При соблюдении арендатором указанных условий никто не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок действует в течение одного года со дня истечения срока договора.

2. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков (ч. 3 п. 1 комментируемой статьи). (О порядке перевода на арендатора прав и обязанностей по договору см. гл. 24 ГК «Перемена лиц в обязательстве».)

Важно заметить, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок считается нарушенным, только если происходит сдача имущества другому лицу именно в аренду, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем, например, в безвозмездное пользование (см. п. 35 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивное. Арендатор может быть лишен его законом и соглашением сторон. Так, указанное правило не применяется к договору проката, к договору аренды транспортных средств (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).

3. Интересы арендатора при заключении договора защищаются его правом на возобновление договора. Согласно п. 2 комментируемой статьи подобное возможно в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Отсутствие возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения пользования арендованным имуществом арендатором по истечении срока аренды представляет собой молчаливо выраженное согласие арендодателя на указанное продолжение пользования имуществом. При наличии такого согласия (отсутствии возражений) договор считается возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок.

Продолжение же пользования имуществом при наличии возражений со стороны арендодателя является нарушением арендатором обязанности вернуть арендодателю имущество по прекращении договора аренды (см. ст. 622 ГК РФ).

Поскольку продолжение пользования имуществом после истечения срока считается возобновлением договора на неопределенный срок, порядок отказа от такого договора каждой из сторон и сроки предупреждения определяются согласно п. 2 ст. 610 ГК.

Правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяется к договорам проката, аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).

Читайте так же:  Документы на открытие наследства для нотариуса

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Ст. 621 ГК РФ ч. 2 в последней действующей редакции от 1 марта 1996 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

О преимущественном праве в договоре аренды (Дружинин А.)

Дата размещения статьи: 11.11.2015

Добросовестные арендаторы вправе рассчитывать на заключение с ними договора аренды на новый срок, что позволяет им в приоритетном порядке перед другими участниками гражданского оборота получить в аренду имущество, выгоду от использования которого они уже успели оценить. Однако для успешной реализации своего преимущественного права они должны учитывать ряд важных аспектов.

При прочих равных.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора (абз. 1 ч. 1 ст. 621 ГК РФ).

Преимущественным правом обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Преимущественное право не возникает по договору, в рамках которого хотя и предоставляется возможность пользования имуществом, но при этом который по своей правовой природе отличается от договора аренды (например, договор на эксплуатацию рекламного места, предоставляющий заказчику право пользования частью земельного участка, но не являющийся договором аренды (Постановление ФАС ПО от 22.05.2013 по делу N А55-24271/2012)).

Преимущественное право может быть запрещено законом: в частности, оно не распространяется на договор проката (ч. 2 ст. 627 ГК РФ), договор аренды транспортного средства с экипажем и без (ст. ст. 631 и 642 ГК РФ).

Помимо этого, преимущественное право может быть исключено самим договором аренды или иным соглашением сторон (ч. 2 ст. 434 ГК РФ) или явствовать из совершения сторонами конклюдентных действий — направления арендатором заявления об отказе от реализации преимущественного права и сдачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу.

Преимущественное право может быть ограничено в договоре аренды необходимостью соблюдения арендатором ряда условий. В частности, в договоре аренды может быть установлена обязанность арендатора направить заявление о намерении воспользоваться своим преимущественным правом за длительный срок до окончания договора (за 3 — 6 месяцев), может быть предусмотрен срок согласования сторонами нового договора аренды, а также обязанность арендатора заплатить вознаграждение за реализацию преимущественного права, что не противоречит положениям ст. 421 и ч. 4 ст. 454 ГК РФ (Постановление ФАС МО от 11.12.2013 по делу N А40-45014/13-127-444).

Стороны договора аренды могут установить, что для реализации преимущественного права не требуется направления арендатором каких-либо заявлений арендодателю, чтобы упростить процесс его реализации. В таком случае арендодатель должен будет направлять извещение арендатору, чтобы выяснить, намерен ли тот воспользоваться своим преимущественным правом или нет. Как правило, подобные условия выдвигают компании, арендующие большие площади для размещения своих торговых сетей, отделений и иных торговых объектов.

Поскольку арендодатели в них заинтересованы, они соглашаются на многие условия, не только на преимущественное право на заключение нового договора аренды, но и на преимущественное право на случай продажи объекта аренды, на отказ от размещения в нем медицинских и образовательных организаций, которые создают препятствия для деятельности арендаторов, если она сопряжена с реализацией алкогольной продукции, и др.

Для возникновения преимущественного права должен быть действительным и заключенным договор аренды, которым оно предусмотрено. Так, договор долгосрочной аренды при отсутствии его регистрации все равно связывает стороны арендным обязательством, однако в этом случае преимущественное право у арендатора не возникает.

[1]

Это связано с тем, что, раз договор не прошел регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий (п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Преимущественное право на заключение нового договора аренды прекращается в случае отказа арендатора от его реализации, а также в случае досрочного отказа от договора одной из сторон или его досрочного прекращения по соглашению сторон. Это связано с тем, что при расторжении договора все обязательства сторон, в том числе связанные с преимущественным правом, прекращаются в силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ (Постановление ФАС ВВО от 13.03.2006 по делу N А28-11166/2005-187/20). Закон не предусматривает сохранение преимущественного права при расторжении договора, которым он предусмотрено, если только стороны не договорились об ином (Постановление ФАС ЗСО от 26.06.2014 по делу N А75-6230/2013).

Лучше быть добросовестным

Читайте так же:  Вождение автомобиля в нетрезвом виде

Преимущественное право возникает только у добросовестных арендаторов, которые надлежащим образом в течение всего срока действия предыдущего договора аренды выполняли свои обязательства, если только иное прямо не предусмотрено договором аренды. Если арендатор в течение срока договора аренды допускал нарушения своих обязательств, то преимущественное право он утрачивает.

Нарушения обязательств по договору аренды со стороны арендатора могут быть самыми различными: просрочка во внесении арендных и иных платежей, невыполнение обязанности по осуществлению текущего ремонта, ухудшение состояния помещения, ущемление прав иных арендаторов и даже неосуществление коммерческой деятельности в арендуемом помещении.

Интерес арендодателя состоит не только в получении платы за переданное имущество: если арендуемое помещение расположено в торговом центре, арендодатель как собственник всего здания заинтересован в функционировании всех объектов для увеличения посещаемости центра, поэтому за отказ арендатора от осуществления запланированной деятельности он может лишить его преимущественного права либо отказаться от договора, потребовать уплаты неустойки, предусмотрев такие последствия в договоре аренды.

Допущенные арендатором нарушения арендодатель может подтвердить различными доказательствами: требованиями об уплате задолженности, актами сверки, перепиской с арендатором, в которой тот признает наличие задолженности, вступившие в законную силу судебные акты (Постановление ФАС ВВО от 11.01.2010 по делу N А79-156/2009) и др.

Допущенные арендатором нарушения для целей реализации преимущественного права не отменяет и реструктуризация его долга перед арендодателем путем прощения неустойки полностью или в части предоставления отсрочки или рассрочки в погашении основного долга на основании заключенного дополнительного соглашения. Такое соглашение предоставляет арендатору определенные преференции, снимает негативные имущественные последствия для него, но само по себе не отменяет допущенные нарушения им своих обязательств. Поэтому, если нарушения с его стороны имели место, арендодатель вправе лишить его преимущественного права.

В договоре аренды можно предусмотреть прекращение преимущественного права не только в результате нарушения арендатором своих обязательств, но и вследствие негативной оценки его коммерческой деятельности со стороны клиентов или других арендаторов, выявленной посредством их опроса или анкетирования (Постановление АС МО от 08.05.2015 по делу N А40-145830/13).

Помимо этого, в заключении договора аренды на новый срок может быть также отказано арендатору, который злоупотребляет своим преимущественным правом, например отказывается от заключения договора аренды, став победителем в торгах, и дожидается новых торгов с установлением меньшей арендной платы, чтобы перевести на себя права и обязанности по договору аренды (Постановление АС ВВО от 25.11.2014 по делу N А79-904/2014).

Арендатор вправе представлять доказательства отсутствия или несущественности допущенных нарушений договорных обязательств, того, что все замечания арендодателя им своевременно устранялись, все требования выполнялись (Постановление ФАС ВСО от 10.11.2008 N А19-291/08-58-Ф02-5437/08).

Как арендатору себя защитить

Видео (кликните для воспроизведения).

Арендатор не вправе ставить вопрос о недействительности или расторжении договора аренды, заключенного арендодателем с третьим лицом, поскольку законом предусмотрен специальный способ защиты.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 ч. 1 ст. 621 ГК РФ).

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором; тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором (Постановление ФАС ЗСО от 06.12.2013 по делу N А45-7739/2013).

Наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не свидетельствует об обязанности арендодателя его заключать. Это правомочие он реализует по своему усмотрению, и у арендатора отсутствует право требовать заключения договора аренды с ним (Постановление ФАС СЗО от 07.06.2012 по делу N А13-8929/2011). Преимущественное право у арендатора появляется только в случае сдачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу, перед которым у арендатора есть приоритет (Постановление ФАС ВВО от 12.09.2007 по делу N А31-6308/2006-18).

Преимущественное перед другими лицами право арендатора на возобновление договора аренды защищается в судебном порядке, если арендатор представит документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору (Постановление ФАС ВВО от 06.03.2009 по делу N А28-5926/2008-172/28).

Таким образом, обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования общества о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите (Постановление ФАС ВВО от 05.08.2014 по делу N А39-5086/2013).

Вместе с тем арендодатель вправе не сдавать имущество в аренду, а использовать его самостоятельно, он может передать его в безвозмездное пользование, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или распорядиться иным образом. В указанных случаях арендатор не вправе требовать передачи ему имущества, поскольку оснований для реализации преимущественного права не возникает.

Арендатор также не сможет добиваться перевода на себя прав и обязанностей в случае, если арендодатель имущество передал по предварительному договору, по которому основной договор аренды будет им заключен только в будущем. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по передаче имущества.

Намерение заключить основной договор может подразумевать только совершение предварительных действий к заключению договора, но не подтверждать сам факт его заключения, поэтому в данном случае преимущественное право у арендатора не возникает и он не вправе требовать перевода на него прав и обязанностей по предварительному договору аренды (Постановление ФАС МО от 28.08.2013 по делу N А41-51425/12).

Читайте так же:  Распределение наследства между наследниками без завещания

Стороны договора аренды, конечно, могут расширить сферу действия преимущественного права арендатора, включив в нее и иные гражданско-правовые договоры (договор безвозмездного пользования, предварительный договор и др.), однако при его нарушении в таких случаях арендатор будет не вправе ставить вопрос о переводе на него прав и обязанностей, поскольку закон подобной возможности не предусматривает. Арендатор будет вправе только потребовать возмещения убытков, вызванных нарушением преимущественного права, взыскания неустойки, если она предусмотрена договором.

В процессе рассмотрения иска о переводе прав и обязанностей по договору аренды арендодатель вправе его расторгнуть или изменить условия в худшую для арендатора сторону. В таком случае арендатору следует увеличить исковые требования и потребовать признания таких изменений недействительными со ссылкой на ст. 10 ГК РФ, а еще лучше на стадии подачи иска ходатайствовать о принятии обеспечительных мер в виде запрета сторонам договора аренды вносить в него изменения.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарии к ст. 621 ГК РФ

1. По общему правилу, установленному статьей 621, арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами при прочих равных условиях, т.е. при таких, которые предложены другим потенциальным арендаторам, заключить договор аренды на новый срок после его истечения. Чтобы реализовать свое право, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор. Срок уведомления может быть установлен договором аренды. В противном случае уведомить необходимо в разумный срок до окончания действия договора. Еще одним обязательным условием является добросовестное выполнение арендатором условий договора: своевременно вносить арендную плату, использовать имущество по назначению, не допускать существенного ухудшения арендованного имущества и пр.

Условия договора на новый срок могут быть изменены по соглашению сторон.

В случае отказа арендодателя заключить договор аренды на новый срок арендодатель не вправе в течение года заключать такой договор с другим лицом. В противном случае у арендатора появляется право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя. Кроме того, арендатор может потребовать возмещения убытков, причиненных отказом в продлении аренды, и возобновления договора либо только возмещения убытков.

Договором аренды или законом могут быть установлены условия, ограничивающие преимущественное право арендатора на пролонгацию договора. Так, в статье 642 ГК РФ сказано, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.

[3]

2. Для признания договора аренды возобновленным необходимо выполнение двух условий:

— арендатор продолжает пользоваться имуществом;

— арендодатель не высказывает возражений против пользования имуществом.

В этом случае договора аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения: кто может претендовать и на кого не распространяется это право

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения со стороны Федерального законодательства предоставляется субъекту предпринимательской деятельности или физическому лицу, являющемуся первому в очереди. Если арендные сделки заключаются между российскими гражданами, то они регулируются ГК РФ. В том случае, когда договора заключаются между организациями, то стороны должны будут руководствоваться специальными нормами ФЗ.

Какие условия должны быть соблюдены при выкупе помещения?

Если арендатор планирует выкупить помещение, которое он использует в личных или коммерческих целях, на основании заключенного с собственником соглашения, то он должен соблюсти ряд условий:
  1. Индивидуальный предприниматель или руководитель организации может обратиться к арендатору для реализации своего преимущественного права на выкуп, если в договоре был отражен этот момент.
  2. Если коммерческая структура арендует государственную собственность, то ей придется для выкупа помещения принять участие в торгах. Этот порядок регламентирован ФЗ№135 от 26.07.2006г.
  3. Субъекты предпринимательской деятельности могут выкупить у города недвижимость без участия в торгах в том случае, если местные органы власти самостоятельно определят ее стоимость. В данном случае процесс проведения сделки будет регламентирован ФЗ№159. Претендентам необходимо соответствовать определенным критериям. Выкупаемое имущество должно находиться у организации или ИП в аренде минимум два года. На момент оформления сделки не должно быть задолженности по арендной плате. Претендент должен иметь статус субъекта предпринимательской деятельности.

Внимание! До 01.01.209г. индивидуальные предприниматели и коммерческие организации могли воспользоваться правом выкупа арендуемой недвижимости только в том случае, если им было от арендодателя направлено письменное уведомление с соответствующим предложением.

Когда преимущественное право может быть утрачено?

Субъекты предпринимательской деятельности и физические лица могут утратить право выкупа при наличии следующих оснований:

  1. Арендатор или арендодатель отказался заключать договор, в котором прописана возможность выкупа помещения.
  2. Арендатором был нарушен срок, определенный Федеральным законодательством для оформления процедуры перехода права собственности на находящийся во временном пользовании объект. В данном случае претенденту дается 30 суток с момента получения проекта будущего договора купли-продажи либо предложения от арендодателя.
  3. Одной из сторон арендных отношений были нарушены условия соглашения, на основании чего его пришлось расторгнуть в автоматическом режиме.
  4. На момент подачи заявления у субъекта предпринимательской деятельности или физического лица есть задолженность по арендной плате.

Внимание! Если претендент получил предложение или проект договора купли-продажи объекта недвижимости, с пунктами которого он не согласен, он, чтобы не пропустить тридцатидневный срок должен направить арендодателю протокол разногласий.

В том случае, когда собственник помещения отказывается принимать во внимание замечания субъекта предпринимательской деятельности, по истечении 30 дней право выкупа будет утрачено. Юристы рекомендуют в такой ситуации арендатору принять первую редакцию соглашения, а после ее подписания обжаловать спорные моменты в судебном порядке.

Читайте так же:  Уход в декретный отпуск выплаты и пособия

Преимущества выкупа у ДГИ

Если индивидуальный предприниматель или коммерческая организация примет решение о выкупе объекта недвижимости, находящегося в собственности ДГИ, он извлечет из сделки массу преимуществ:

  1. Претенденту предоставляется рассрочка на оплату стоимости приобретаемого помещения, срок которой может достигать пяти лет.
  2. Арендатор заключает соглашение, по которому действуют минимальные процентные ставки.
  3. С суммы оформленной сделки не надо уплачивать в бюджет налог на добавочную стоимость. Благодаря ответствующей норме Федерального законодательства субъекту предпринимательской деятельности удастся сэкономить 18,00% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
  4. Сразу после подписания соответствующего соглашения с ДГИ, новый владелец может сдавать объект недвижимости в аренду и получать с него пассивный доход.

Внимание! Планируя арендовать помещение у ДГИ, индивидуальный предприниматель или руководитель коммерческой организации должны узнать обо всех рисках. Департамент имеет законное право отказаться пролонгировать договор аренды.

Коммерсанту в таком случае остается лишь воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого помещения, если именно оно необходимо для ведения бизнеса.

Порядок выкупа арендуемого помещения

В том случае, когда сделка купли-продажи арендуемого объекта недвижимости оформляется между физическими лицами, то она предусматривает выплату полной стоимости, указанной в соглашении до или после завершения его срока действия. На следующем этапе покупатель регистрирует в Росреестре право собственности на выкупленное помещение.

Когда преимущественным правом выкупа решит воспользоваться субъект предпринимательской деятельности, то ему придется пройти более сложную процедуру, особенно если объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности. Претенденту необходимо действовать следующим образом:

  1. Арендатор получает предложение о выкупе объекта недвижимости. Если он не желает покупать помещение, то в течение 30 дней с момента получения предложения он имеет право от него отказаться.
  2. Сторонами определяются условия предстоящей сделки, в частности стоимость помещения (исчисляется исходя из рыночных цен).
  3. При отсутствии разногласий индивидуальный предприниматель или коммерческая организация заключают с государственной или муниципальной структурой договор купли-продажи. На эту процедуру Федеральным законодательством отводится 30 суток.

Если субъект предпринимательской деятельности самостоятельно решил инициировать сделку купли-продажи, то ему нужно действовать по плану:

  1. Делается письменное обращение в государственный или муниципальный орган.
  2. Арендодатель в течение двух месяцев проводит оценку объекта недвижимости.
  3. Подготавливается проект будущего соглашения, в котором описываются все условия выкупа. В течение двух недель после проведения оценки помещения договор должен быть подписан сторонами и на основании его осуществляется реализация имущества.

Порядок выкупа коммерческого помещения

При выкупе объекта недвижимости, имеющего коммерческое назначение, между сторонами должен составляться договор аренды, в котором отдельным пунктом описывается порядок и условия проведения данной процедуры. Если такой документ отсутствует, законодательство позволяет оформить новое соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена стоимость сделки, сроки проведения расчетов, детально описано помещение.

Порядок выкупа муниципального помещения

Решение о том, могут ли субъекты предпринимательской деятельности воспользоваться своими преимущественными правами выкупа арендуемых помещений, принимают органы исполнительной власти. При этом должны учитываться некоторые нюансы:
  • государственные объекты недвижимости имеют большую стоимость, нежели муниципальные;
  • приватизация прилегающей земли проводится в соответствии с региональными законодательными актами.

Обход преимущественного права

Обойти право на выкуп можно в следующих случаях:

  1. Договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке.
  2. Арендатор нарушил условия сделки, которые законодательством определены как существенные.
  3. На момент подписания соглашения возникли форс-мажорные обстоятельства.
  4. В договоре прописана возможность для арендатора отказаться от выкупа.

Этапы приватизации арендуемого объекта

Если арендуемое помещение не было включено в список объектов, подлежащих приватизации, то собственник должен подать заявление. Его будут рассматривать в течение трех дней, после чего включат недвижимость в соответствующий реестр. После этого подается заявление на приватизацию, проводится подготовка документов, выполняется оценка помещения (этим вопросом занимается инвентаризационная комиссия или независимые оценщики). При отсутствии спорных моментов в течение месяца информация о приватизации будет опубликована в специализированных СМИ и отражена в соответствующем бюллетене.

Государственная или муниципальная структура может отказать индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации в выкупе арендуемого объекта недвижимости. Основанием в данном случае может стать несоответствие поступившего от претендента предложения нормам Федерального законодательства. В такой ситуации отказ в письменном виде направляется коммерсанту в течение 30 дней с момента получения от него заявления.

Льготный выкуп арендуемых нежилых помещений:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения имеют такие лица, которые таковыми установлены соответствующим договором или законом. Сделки между физическими лицами происходят на основании норм гражданского законодательства. А если в качестве владельца помещения выступает муниципальный орган или государство, то применяться будут уже иные специальные нормы. В статье рассмотрим порядок, по которому реализуется преимущественное право выкупа арендуемого помещения.

Что такое преимущественное право выкупа арендуемого помещения

Преимущественное право на выкуп арендуемого помещения означает, что арендующее некоторое время данный объект лицо, имеет в право быть единственным (первым) претендентом на его покупку в случае продажи.Такого рода правоотношения могут складываться не только между физическими лицами, но и между компаниями.

Законодательная база

Законодательное регулирование данного вопроса будет зависеть от субъектов, участвующих в подобной сделке:

  1. Если в качестве сторон договора аренды выступают частные лица (физические или юридические), то действуют нормы статьи 624 ГК РФ.
  2. Если в качестве арендодателя выступает муниципальный, либо государственный орган, то действовать будут положения статьи 217 ГК РФ, а также статьи 3-4 закона 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения арендованного имущества…».
★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Условия получения преимущественного права

Согласно 3 статьи закона 159-ФЗ, существует определенный перечень условий получения преимущественного права приватизации муниципального/государственного арендуемого объекта:

  • арендатор владеет помещением или пользуется им в течение 2 и более лет, согласно заключенному договору;
  • на момент выкупа у арендатора отсутствует задолженность по арендуемому объекту перед арендодателем;
  • арендуемое помещение (здание) не должно быть в перечне объектов, передаваемых для работы малому и среднему бизнесу.
Читайте так же:  Как проверить легальность временной регистрации

Сложности, которые могут возникать при реализации преимущественного права

Для того, чтобы преимущественное право выкупа вступило в действие, арендатору потребуется доказать, что данное право у него есть. Если сделка заключена между частными лицами, то данное условие оговаривается в договоре аренды. Это может указываться следующим образом:

  • недвижимое имущество по окончании срока действия договора аренды подлежит передаче в собственность арендатора;
  • здание (часть здания) передается в собственность арендатору до окончания срока действия договора аренды.

Договор должен быть составлен в письменном виде и юридически грамотно. Иначе, рассчитывать на преимущественное право арендатор не сможет. Если речь идет о преимущественном праве на государственный или муниципальный имущественный объект, то арендатору, являющемуся субъектом малого бизнеса нужно соответствовать вышеуказанным условия, позволяющим получить данную привилегию.

Если заявку на приватизацию подает предприниматель или малая компания, то свой статус они должны подтвердить соответствующими документами.Кроме того, у арендатора должно быть во владение имущество в соответствии с договором аренды на тот момент, когда будет приниматься решение о выкупе помещения. Подтвердить потребуется непрерывное владение (пользование) объектом на протяжении 2 лет по договору аренды.

Важно! Первоочередное право выкупа не возникает у малого и среднего бизнеса, если они пользуются рассматриваемым помещением на безвозмездной основе.

Порядок выкупа арендуемого помещения

Если процедура оформляется между частными лицами, то она осуществляется путем оплаты полной стоимость договора до его завершения или по окончанию сделки. После этого происходит государственная регистрация права собственности, а также передача недвижимого объекта новому собственнику (Читайте также статью ⇒ Государственная регистрация договора аренды).

Для того, чтобы было реализовано преимущественное право выкупа муниципального или государственного объекта, будет использоваться определенная процедура. Она предусматривает следующие этапы:

Порядок действий Что в себя включает этап
Арендатору направляется предложение о выкупе помещения В срок до 10 дней с момента принятия решения о приватизации, арендодателем направляется в адрес арендатора предложение о выкупе помещения на определенных условиях.
Определяется стоимость помещения Стоимость помещения устанавливается исходя из рыночной стоимости объекта. Если арендатор считает, что арендодатель предлагает завышенную цену, то он может оспорить ее в суде.
Происходит непосредственное оформление сделки Если арендатор согласен, то в срок до 30 дней с момента получения оферты, оформляется сделка.

Важно! Если у арендатора была задолженность по арендной плате, то он обязан предоставить квитанцию о ее погашении. В срок до 30 дней с момента получения предложения, арендатор может отказаться от него. В этом случае обязательство пропадает и восстановлению не подлежит.

Представитель малого бизнеса, являющийся арендатором, может сам предложить арендодателю приватизировать помещение.В этом случае компетентным органом организуется следующая работа:

  • в срок до 2 месяцев проводится оценка объекта, после чего готовится проект договора;
  • устанавливаются условия выкупа помещения на основании оценки в срок до 2 недель с момента ее проведения;
  • с момента принятия решения о приватизации направить проект договора арендатору.

Если лицо, которое выступает с предложением о выкупе, не соответствует установленным законодательством требованиям, то компетентные органы выдадут отказ в письменном виде, содержащий обоснование причины отказа. Выдать отказ орган вправе в течение 30 дней с момента поступления заявления.

Порядок выкупа коммерческого помещения

Если производится выкуп недвижимости, находящейся в собственности частного лица, то потребуется составление договора аренды, в котором указывается условие выкупа.Если такое условие в договоре отсутствует, то возможно составление нового договора, по которому выплаченные суммы могут быть зачтены в стоимость приобретаемого имущества.

Важно! Инициатива может исходит от любой из сторон. Важно при этом прийти к единому согласию о существенных условиях, то есть о цене договора, порядке расчетов и самом объекте.

Порядок выкупа муниципального помещения

К особенностям проведения данной сделки можно отнести:

  • решение принимается органами исполнительной власти;
  • стоимость государственного объекта в большинстве случаев превышает стоимость муниципального;
  • приватизация земли вокруг объекта регламентируется в соответствии с региональными правилами, установленными муниципальными властями.

Обход преимущественного права

Обойти право на привилегию по выкупу объекта аренды можно путем расторжения договора аренды. Если у арендатора есть желание купить арендуемое имущество, то он вряд ли пойдет на добровольное расторжение договора. Если же арендодатель заинтересован в этом, то ему следует позаботиться о том, чтобы на законных основаниях в одностороннем порядке расторгнуть данный договор. С этой целью следует обратиться к основаниям для расторжения соглашения в одностороннем порядке:

  • при нарушении арендатором существенных условий сделки;
  • если в договоре прописана возможность одностороннего отказа;
  • если обстоятельства, существующие на момент заключения договора, претерпели существенные изменения.
Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, обойти преимущественное право на выкуп будет достаточно сложно, так как потребуется доказать вину арендатора, либо изменение обстоятельств. Для этого потребуются достаточно веские обстоятельства.

Ответственность арендодателя

За то, что арендодатель нарушит право арендатора на преимущественный выкуп, сделка купли-продажи объекта иному покупателю может быть признана недействительной. С этой целью пострадавший может обратиться в суд с документами, подтверждающими его право на преимущество при выкупе помещения. Суд признает заключенную сделку недействительной.

[2]

Источники


  1. Зильберштейн А. А. Земельное право. Шпаргалка; РГ-Пресс — Москва, 2010. — 797 c.

  2. Руденко, Р. А. Р. А. Руденко. Судебные речи и выступления / Р.А. Руденко. — М.: Юридическая литература, 2016. — 368 c.

  3. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 2. Теория права. — М.: Зерцало-М, 2011. — 336 c.
  4. Кучерена Анатолий Бал беззакония. Диагноз адвоката; Политбюро — М., 2015. — 352 c.
Преимущественное право аренды нежилого помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here