сколько этажей можно строить на ижс

Открытая информация по вопросу: "сколько этажей можно строить на ижс" с объяснением для непрофессионалов. Если все же возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

О количестве этажей объекта ИЖС. Что нужно знать?

Объект индивидуального жилищного строительства (далее – объект ИЖС) -отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37 (далее — Инструкция), к этажам жилых домов относят:

этаж мансардный (мансарда) — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;

этаж надземный — этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;

этаж подвальный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;

этаж технический — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;

этаж цокольный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.

Читайте так же:  похозяйственная книга выписка из похозяйственной книги

Проектирование, строительство, реконструкция жилых одноквартирных домов с количеством наземных этажей не более чем три, отдельно стоящих или блокированной застройки осуществляются с учетом положений Свода правил № 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», утв. приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. № 725/пр, согласно пункту 4.2.1 которого правила определения этажности одноквартирных (блокированных жилых домов) вне зависимости от форм собственности следует принимать согласно Приложению А Свода правил № 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. № 883/пр (далее — СП 54.13330.2016).

Согласно пункту А.1.7 СП 54.13330.2016 при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.

Виды разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства», «Ведение садоводства» согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540, также предусматривают размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

Таким образом, количество надземных этажей здания (объекта индивидуального жилищного строительства), а не общее количество его этажей (с учетом подземных этажей) должно рассматриваться в качестве критерия определяющего объект ИЖС.

Читайте так же:  ипотечное кредитование вторичного жилья

Источник. Градостроительный кодекс Российской Федерации; Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37; Письмо Росреестра от 12 мая 2020 г. № 4200-АБ/20 «О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства»; Свод правил № 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», утв. приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. № 725/пр; Свод правил № 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. № 883/пр.

Сколько этажей можно строить на ижс

Видео (кликните для воспроизведения).

Ситуация: застройщику принадлежит земельный участок с видом разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства». На указанном участке застройщик возвел четырехэтажный жилой дом.

Администрация района намерена подать иск о признании постройки самовольной и ее сносе за счет застройщика.

Вопрос: Можно ли признать четырехэтажный ИЖС самовольным?

Ответ: Каждая ситуация уникальна и требует подробного анализа. Однако если такая постройка возведена на основании проекта, прошедшего экспертизу, не угрожает третьим лицам, и застройщик осуществлял строительство на основании разрешения, признать объект самовольным, по нашему мнению, нельзя.

Обоснование ответа: На первый взгляд действующее законодательство четко указывает, что количество этажей ИЖС не должно превышать трех.

«Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи)».

ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ

Минэкономразвития России рассмотрев в 2013 году обращение сообщил, что отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три (при расчете количества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства (см. п. 3 Письма Минэкономразвития России от 20.03.2013 № ОГ-Д23-1426).

Читайте так же:  разрешен ли обгон в тоннеле

Рассуждения Истца по иску о сносе самовольной постройки становятся такими: раз объект не ИЖС, а земельный участок предоставлен для строительства именно ИЖС, то нарушена цель, для которой участок предоставлен застройщику. Следовательно, объект самовольный и подлежит сносу за свет застройщика.

Однако такая правовая позиция не всегда находит свое отражение в судебной практике и разъяснениях органов государственной власти по вопросам этажности ИЖС.

Например, Решением Истринского городского суда Московской области от 11 августа 2014 г. по делу № 2-1317/14 жилой дом с количеством этажей 4 (в том числе 1 подземным) был отнесен к категории индивидуальных жилых домов:

«Из представленного в материалы дела заключения эксперта по определению этажности жилого дома и его принадлежности к категории многоквартирный или одноквартирный индивидуальный жилой дом следует, что жилой дом является индивидуальным, с учетом наличия индивидуальных инженерных систем является автономным, не имеет в своем составе нескольких жилых блоков, то есть является одноквартирным, имеющим три надземных этажа. Таким образом, жилой дом № 6 соответствует требованиям по СНиП 31-02-2001 «дома жилые одноквартирные», предъявляемым к жилому одноквартирному дому, то есть является индивидуальным одноквартирным жилым домом…».

Более того, Роснедвижимость также не согласна, что ИЖС может быть только трехэтажным. В своем письме от 12.10.2007 г. № СП/0617 указанное федеральное агентство отразило следующий подход:

  • Действующим законодательством Российской Федерации не установлено ограничение по количеству этажей для объектов индивидуального жилищного строительства;
  • Пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации относится к осуществлению подготовки проектной документации и не определяет объекты индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Количество этажей является ограничением при осуществлении подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте таких объектов;
  • Пункт 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации относится к проведению государственной экспертизы проектной документации и также не определяет объекты индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В данном случае количество этажей не более трех является ограничением при проведении экспертизы в отношении проектной документации указанных объектов.
Читайте так же:  светофор цвета по порядку

Таким образом, количество этажей – это лишь причина задуматься о разработке проектной документации и проведении экспертизы такой документации. Именно поэтому четырехэтажный дом не может быть признан самовольным только из-за количества этажей.

Видео (кликните для воспроизведения).

Застройщику при возведении четырехэтажного ИЖС следует выполнить следующие рекомендации:

сколько этажей можно строить на ижс
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here