Смена застройщика в процессе строительства

Открытая информация по вопросу: "Смена застройщика в процессе строительства" с объяснением для непрофессионалов. Если все же возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Смена застройщика в процессе строительства

Вопрос:

Если застройщик (юридическое лицо) собирается сменить либо передать право на дальнейшее завершение строительства многоквартирного дома, что делать с участниками долевого строительства? Каким образом оформить отношения с дольщиками? Опишите процедуру.

При смене застройщика до завершения строительства МКД необходимо руководствоваться положениями главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».

С полным текстом консультации Вы можете ознакомиться, скачав файл по следующей ссылке.

Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «Кодекс: Помощник юриста» в рамках стандарта обслуживания.

Настоящий материал является ответом на частный запрос и может утратить свою актуальность в связи с изменением законодательства.

Замена застройщика

Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, возможна ли замена застройщика в одностороннем порядке без согласия участников долевого строительства?

Заключен договор долевого участия (зарегистрирован в рег.палате) с компанией Х. Компания Х решила, что достраивать дом ей не интересно и передала строительство компании Y, своему ген.подрядчику. На данный момент выдано новое разрешение на строительство и новый договор аренды земельного участка на компанию Y.

1) Какие проблемы могут возникнуть у дольщиков?
2) Каким образом был переоформлен договор аренды, если право аренды в залоге у дольщиков по ФЗ-214 и требуется их согласие на замену стороны в обязательствах?

Смена застройщика в процессе строительства долевого участия неустойка

Смена застройщика в процессе строительства долевого участия

Содержание В долевом строительстве нередко возникают ситуации, когда в проекте меняется застройщик. Причины перемены бывают разные, но в своем большинстве все они кроются в финансовых проблемах, возникших у строительной компании, начинавшей стройку. Это обстоятельство, конечно, не может не отразиться на дольщиках, для которых смена застройщика по договору участия в долевом строительстве сопряжена с оформлением дополнительных документов, а подчас и с непредвиденными расходами. Далеко не редкость, когда новый застройщик, к которому перешли права прежней компании, требует с граждан дополнительных инвестиций.

Как происходит процедура смены застройщика, и какие действия необходимо предпринять дольщикам, чтобы избежать негативных последствий?

Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома.

[3]

С чем может столкнуться дольщик при смене застройщика в долевом проекте

» В долевом строительстве нередко возникают ситуации, когда в проекте меняется застройщик. Причины перемены бывают разные, но в своем большинстве все они кроются в финансовых проблемах, возникших у строительной компании, начинавшей стройку.

Это обстоятельство, конечно, не может не отразиться на дольщиках, для которых смена застройщика по договору участия в долевом строительстве сопряжена с оформлением дополнительных документов, а подчас и с непредвиденными расходами. Далеко не редкость, когда новый застройщик, к которому перешли права прежней компании, требует с граждан дополнительных инвестиций.

Как происходит процедура смены застройщика, и какие действия необходимо предпринять дольщикам, чтобы избежать негативных последствий?

Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома.

Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.

Проблемы правового регулирования смены застройщика при долевом строительстве *

Problems of legal regulation of substitution of developer in participatory construction.Федорцова Раиса Петровна, доцент кафедры «Экономика и финансы» Пензенского филиала Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, кандидат экономических наук.

В данной статье проблема обманутых соинвесторов жилья рассматривается с точки зрения использования правовых механизмов помощи пострадавшим дольщикам при смене застройщика.

Ведь зачастую, имея неплохие механизмы разрешения проблем, закрепленные в законодательстве, их не используют либо используют неправильно, а иногда и во вред тому же соинвестору.Ключевые слова: долевое строительство, инвестор, судебное решение, уступка требования, перевод долга.The present article concerns the problem of deceived co-investors of living accommodation from the viewpoint

Замена у застройщика квартиры по дду

» Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта. Однако девелопер не может поручить строительство дома кому угодно, поскольку вместе со своими правами на получение оставшихся денег по договорам и на данный земельный участок, он также передает и все свои обязательства перед дольщиками, с которыми у него имеются заключенные ДДУ по 214 ФЗ.

Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства. Нередко финансовые трудности заканчиваются банкротством застройщика,

Смена застройщика в процессе строительства

На практике иногда возникают ситуации, когда застройщик, начав строительство, оказывается не в состоянии его завершить по разным причинам.

В этом случае необходимо передать функции застройщика другой организации, которая сможет закончить строительство объекта.

Как произвести замену?Требования к застройщику Строительство объектов капитального строительства может осуществлять застройщик либо физическое или юридическое лицо, заключившее с застройщиком или заказчиком договор на осуществление строительных работ (подрядчик) (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Нарушение сроков долевого строительства (ДДУ): Как взыскать неустойку с застройщика и другие компенсации

Содержание: ✓ Рекомендуем скачать: Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец) В настоящее время граждане очень часто заключают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), надеясь в скором (или не очень скором) будущем получить свою новостройку в собственность и устроить жизнь к лучшему.

Многие берут ипотеку, просто кредиты, трудятся изо всех сил, дополняют своими личными и заемными денежными средствами. На первый взгляд это выгодно, так как на этапе строительства (то есть когда дом еще не построен или на месте него просто строительная яма) он стоит гораздо меньше денег, чем готовый.

К тому же это будет не вторичное жилье, а совершенно новый дом, и соответственно, свежая квартира.

Но застройщики нередко нарушают сроки по договору. В причинах разбираться не будем.

Читайте так же:  Если ребенок учится алименты

У каждой строительной компании – они свои.

Изменение договора участия в долевом строительстве

3.предоставление скидки в размере 50 000 тр в случае приобретения машино-места в подземной автостоянке.

По данному предложению я ничего не ответила, так как данная компенсация меня не устраивает. Могу ли я требовать от застройщика выплаты компенсации за несвоевременную сдачу дома в денежном эквиваленте как прописано в дду?

24 Октября 2017, 15:31, вопрос №1790220 Юлия, г. Санкт-Петербург

Компания Ребус

Содержание ООО «Дирекция Заказчика-Застройщика» тел.

+7 498 301-88-22 звоните, пишите или закажите Обратный звонок

Подробности Категория: Статьи Просмотров: 6936

В практике обращения недвижимости случаи продажи недостроенного здания не так уж редки. Cуществуют юридические нюансы такой сделки.

Смена застройщика в процессе строительства

Важное 26 января 2009 г.

15:12 Журнал № 2/2009Петропавловская Ю. С., помощник судьи, Высший арбитражный суд Российской Федерации На практике иногда возникают ситуации, когда застройщик, начав строительство, оказывается не в состоянии его завершить по разным причинам.

В этом случае необходимо передать функции застройщика другой организации, которая сможет закончить строительство объекта. Как произвести замену? Требования к застройщику Строительство объектов капитального строительства может осуществлять застройщик либо физическое или , заключившее с застройщиком или заказчиком договор на осуществление строительных работ (подрядчик) (п.

Смена застройщика в процессе строительства

Смена застройщика в процессе строительства

Если застройщик (юридическое лицо) собирается сменить либо передать право на дальнейшее завершение строительства многоквартирного дома, что делать с участниками долевого строительства? Каким образом оформить отношения с дольщиками?

Опишите процедуру. При смене застройщика до завершения строительства МКД необходимо руководствоваться положениями главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».

Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «Кодекс: Помощник юриста» в рамках стандарта обслуживания. Настоящий материал является ответом на частный запрос и может утратить свою актуальность в связи с изменением законодательства.

Смена застройщика в процессе строительства

Уставный капитал ООО может быть 10 000 руб., юр. адрес может быть зарегистрирован по месту жительства генерального директора. Я считаю, что должен быть принят закон, который бы обязывал застройщиков иметь более больший уставный капитал, но, к сожалению, на сегодняшний день такие законы.

Подскажите, пжлста, отчего Вы считаете, что подписывать стоит? Можете как-то пояснить свою рекомендацию? «Подписывать согласие на куплю-продажу другому юр.лицу или нет?

Действовать мне сейчас самой (и тогда как?) или ждать все-таки официальных бумаг по почте/ процедуры банкротства и проч.?» Я бы не советовал Вам подписывать договор купли-продажи с другим юр. лицом. Лучше ждать процедуры банкротства.

Дело в том, что нет никакой гарантии (для Вас), что это новое юр. лицо выполнит условия договора. «Расторгать я ничего не хочу, и такой вариант не рассматриваю, т.к.

Пример договора цессии при смене заказчик в долевом строительстве

Цессионарию не передаются.

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ. При участии в сделке мошенников, может случиться, что придется выплачивать и сумму по контракту уступки прав и огромную сумму по ДДУ.

О расчете налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке. Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на первичном рынке жилья.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица.

Смена Генерального подрядчика в процессе реализации инвестиционного проекта

В данной статье мы рассмотрим одну из самых болезненных ситуаций, с которой сталкивается Заказчик строительства, а именно: с вынужденной сменой Генерального подрядчика на различных этапах строительства.

Нормальные отношения с Генеральным подрядчиком должны строиться по принципу: «Готовься к разводу, стоя перед алтарём». Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Итак, один из главных вопросов, само собой, связан с окончательными взаиморасчётами.

Очень часто сметы готовятся не в государственных расценках, а в рыночных, поэтому сметы Генерального подрядчика, как правило, имеют раздутую стоимость первых этапов строительства, а завершающие этапы осуществляются практически с нулевой прибылью подрядчика. Решение о смене Генерального подрядчика принимается не за несколько дней и очень часто занимает не один месяц, следовательно, в случае возникновения подобного конфликта производительность и качество выполнения работ со стороны Генерального подрядчика будет снижаться. Ну, и в завершение немного об Исполнительной документации.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Смена застройщика

Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов: Законодательно препятствий у застройщика передать право на строительство нет.

  • банкротство;
  • нарушение сроков сдачи новостройки;
  • появление существенных недостатков в строительстве объекта и смена застройщика для недопущения их в последующем.

Старый застройщик обязан передать новому несколько видов документов: Самое главное – это основание для переуступки прав дольщика.

Образец нотариального согласия дольщика на смену застройщика составляется новым девелопером совместно с юристом и предоставляется всем обладателям договора долевого участия на подпись. При смене застройщика в строительстве могут возникнуть проблемы из-за отсутствия действующего и актуального разрешения на строительство.

В процессе по привлечению нового застройщика используются законодательные акты местного уровня. В Москве — закон 84/2010-ОЗ. В других регионах – свои нормативные акты местного значения.

К сожалению, в ситуации, когда происходит смена застройщика, может возникнуть несколько негативных последствий.

Договор о замене лица в договоре долевого строительства жилья

Гарантийный срок, в течение которого Инвестор имеет право предъявить требование ккачеству строительства, равен со дня сдачи дома в эксплуатацию.

Застройщикгарантирует своевременное устранение обнаруженных дефектов и недостатков.3.8.

Застройщик обязан в течение дней после получения от Инвестора извещения о замене лица в Договоре известитьИнвестора о своем согласии на такую замену либо об отказе в даче такого согласия.3.10.

Читайте так же:  Как сделать межевание дачного участка

В этом случае денежные средства возвращаются Инвестору в разумные срокипосле подыскания Застройщиком нового инвестора.7.6. В случае невыполнения Инвестором обязательств при возникновении обстоятельств,предусмотренных п.п.

Ведь уже к середине строительства большая часть из них бывает продана. Сторонами договора цессии могут в этом случае выступать не только физлица-покупатели жилья, но и инвесторы, которые приобретают недвижимость еще на начальных этапах застройки.

— Нет! По законодательству любые махинации с квартирой, в частности продажа или обмен, могут осуществляться только после проведения государственной регистрации права собственности на жилье.

Сменить застройщика можно через банкротство

Поменять застройщика проблемного объекта можно в рамках процедуры банкротства, заявил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров в ходе круглого стола, посвященного проблемам дольщиков жилья и апартаментов в столичном и других регионах России. Он отметил, что вопрос смены недобросовестного застройщика остро волнует участников долевого строительства.

Однако, по его словам, зачастую сами граждане не готовы к процедуре ликвидации застройщика. Дело в том, что этот процесс предполагает перевод требований дольщиков на квартиры в денежные требования. То есть дольщики должны получить не квартиры, а деньги.

Если будет установлено, что активов застройщика недостаточно, чтобы покрыть все обязательства перед соинвесторами, то должна быть инициирована процедура банкротства, в рамках которой может произойти смена застройщика.

«Однако процедура эта достаточно длительная, и граждане не готовы долго ждать ее завершения»

Гончаров. Он добавил, по закону об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) сами граждане — соинвесторы имеют право расторгнуть договорные обязательства с застройщиком в одностороннем порядке, если последний нарушает взятые на себя обязательства.

А. Гончаров отметил, что работа Москомстройинвеста по контролю над работой застройщиков ведется исключительно в рамках закона о долевом строительстве. «Мы контролируем по тем правилам, которые установлены.

Если мы видим, что есть нарушения — вывод денежных средств, мы информируем об этом правоохранительные органы, с которыми у нас выстроена качественная работа», — сказал он.

Видео (кликните для воспроизведения).

Заместитель председателя Москомстройинвеста считает, что в законодательство необходимо ввести уголовную ответственность за нецелевое использование денежных средств населения.

«Мы с такой инициативой также выступили и надеемся, что нас услышат»

Смена застройщиком юридического адреса как способ избежать ответственности за просрочку передачи помещений по ДДУ

Застройщик сменил юридический адрес. Однако своевременное обращение дольщика за защитой своего права не позволило затянуть процесс.

Дольщика интересовало, кто и как ответит за нарушение сроков (основной вопрос, само предоставление квартир, по его словам, решался вполне удовлетворительно). Следствием явились и альтернативная подсудность (по выбору истца), и, в силу пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ, освобождение от уплаты государственной пошлины. Пришлось инициировать судебный запрос в адрес ИФНС № 43 (для получения документированных сведений), который суд и направил.

Таким образом, задержка в производстве по делу оказалась минимальной, Ответчик был надлежащим образом уведомлён, судебный процесс продолжен. Таким образом, смена Застройщиком юридического адреса не смогла ни затянуть процесс, ни заставить Дольщику обращаться за защитой своих прав в столь далёкий от его места жительства суд. Решение вступило в законную силу.

Остались вопросы? Позвоните сейчас и получите ответ на свой вопрос!

[2]

Конференция ЮрКлуба

хм. по опыту Петербурга продаётся сама фирма. Уступка права — нереально сложно.

и на каком праве будет принадлежать земля этой фирме? В остальных случаях следует идти по пути Massive : : Выходит, что испол. орган предоставляет землю только конкретному лицу, обратившемуся в орган .

Имеет ли право испол.орган предоставить землю другому лицу?

Получается, что нет. Отсюда вывод: земля предоставляется лицу, обратившемуся с заявлением в испол.орган. А уж после получения ее (земли) лицо пользуется ею.

(Вопрос, что значит пользуется, только по целевому назаначению — строительство объекта, или может сдать в аренду другому лицу, которое построит на нем свой объект. ). Но уступка здесь не пойдет, т.к. эти номры (гл.24, #1 ГК) относятся к уступке прав требования, возникших на основании обязательства.

Но обязательства здесь нет. Так что это нам не подходит.

. На какой НПА ты ссылаешься?

Земля может быть передана не только в бессрочное пользование (это только для унитарных предприятий), но и в аренду (для всех остальных) (п.3 ст.30 ЗК).

: : Так что фидуциарный элемент здесь присутствует. Уступка прав по договору аренды земли возможен, если есть разрешение собственника земли, напрямую указанное в договоре.

Смена застройщика в процессе строительства

6.3. ПРИВЛЕЧЕНИЕ НОВОГО ЗАСТРОЙЩИКА

Что переходит к «новому» застройщику от «старого»?
Новый застройщик, спасая положение дольщиков должника, в отношении которого ведется процедура банкротства, получает имущество (в том числе имущественные права) и обязательства прежнего застройщика. В понятие имущества входят объекты незавершенного строительства, права на земельные участки для их размещения. Обязательства прежнего застройщика составляют не исполненные им обязанности по передаче жилых помещений участникам строительства. Фактически происходит замена должника в обязательстве. То есть право требования, которое имеется у дольщиков, будет действовать в отношении нового застройщика.

Требуется ли согласие дольщиков на замену должника-застройщика?
По общим правилам российского гражданского права при замене должника в обязательстве действительно требуется согласие кредитора. Однако данное правило не распространяется на рассматриваемую ситуацию. Об этом прямо сказано в п. 4 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве.

Любое ли лицо может выступить в качестве нового застройщика?
К новому застройщику (приобретателю) предъявляются абсолютно такие же требования, как и к застройщику в соответствии с законодательством о долевом строительстве. Подробнее о требованиях, предъявляемых к застройщику, см. в п. 2.1 «Застройщик как особая категория должников».

Кто инициирует привлечение нового застройщика?
Лицо, готовое стать приобретателем, подает заявление о намерении приобрести имущество и обязательства должника-застройщика в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, арбитражному управляющему и в Минстрой России. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие его соответствие требованиям, выдвигаемым законодательством о долевом строительстве к застройщику, а также подтверждение его платежеспособности и возможности финансирования завершения строительства.

В рамках каких процедур банкротства можно подать такое заявление?
Выразить свое намерение приобрести имущество застройщика и исполнить его обязательства перед участниками строительства новый застройщик может на этапах финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства.

Читайте так же:  В связи с выходом в декретный отпуск

Могут ли отказать застройщику в его привлечении в банкротное дело?
Конечное решение о передаче имущества и обязательств новому застройщику выносит арбитражный суд, который может и отказать в удовлетворении поступившего заявления. Итоговое решение суда оформляется определением.

Что происходит после удовлетворения заявления нового застройщика?
Если суд удовлетворил заявление нового застройщика, то приобретатель переходит к осуществлению всех необходимых платежей. Информация об обязательных для приобретателя денежных перечислениях и сроках их осуществления содержится в определении суда.
В 10-дневный срок с момента осуществления новым застройщиком необходимых денежных расчетов арбитражный управляющий направляет в арбитражный суд ходатайство о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю. Арбитражному суду законодателем отведено 3 дня для вынесения определения о передаче имущества и обязательств.

Взаимодействует ли новый застройщик с прежним?
Да, между застройщиком и приобретателем заключается договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика. Сама передача осуществляется по передаточному акту, день подписания которого считается днем перехода к новому застройщику обязательств перед участниками строительства.

Что происходит с требованиями участников строительства?
Они исключаются из реестра. Основанием для исключения служит судебный акт о передаче имущества и обязательств. Непогашенные требования участников строительства удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

Как узнать о замене застройщика?
Сведения о замене застройщика в обязательном порядке должны быть доведены до всеобщего сведения. Публикацию указанной информации осуществляет арбитражный управляющий в срок, не превышающий 3 дней с момента государственной регистрации перехода прав, посредством включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве информации о первоначальном и новом застройщике, а также информации о переданном имуществе (объекте незавершенного строительства и земельном участке).

Смена застройщика в процессе строительства

Смена застройщика в процессе строительства

Пример договора цессии при смене заказчик в долевом строительстве

Цессионарию не передаются. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН: Цедент: Гражданин (-ка) РФ _ Телефон: e-mail: Подпись: Волкова Г.М. по ссылке). Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ. При участии в сделке мошенников, может случиться, что придется выплачивать и сумму по контракту уступки прав и огромную сумму по ДДУ. О расчете налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на первичном рынке жилья.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица.

Соглашение о передаче функций Застройщика Новому Застройщику по договору участия в долевом строительстве

Участник долевого строительства согласен на продление срока строительства дома до 30.09.2010 года.

6.Участник долевого строительства согласен на передачу капитальных вложений, учтенных на балансе Застройщика Новому Застройщику. 7. Цена договора, определенная как сумма денежных средств, на момент заключения договора участия в долевом строительстве №____ от «___»______200_г, и указанная в пункте 2.1. данного договора, изменению не подлежит.

Как сменить застройщика в процессе строительства?

Права дольщиков защищаются множеством нормативно-правовых актов.

Прежде всего, Конституцией РФ (ст. 40), а также ГК РФ, Законом от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому документу есть несколько путей решения проблемы дольщиков со стороны местных властей: Рис.

Пример сервиса «Дежурные риэлторы» на портале ГдеЭтотДом.РУ Имейте в виду, что смена застройщика может происходить не только по инициативе дольщиков и чиновников.

Если в процессе один застройщик сменится другим, разрешение не утратит силу. Между старым и новым застройщиком заключается договор, по условиям которого первоначальный кредитор передает другой стороне обязательственное право застройки.

При этом главное основание для переуступки прав — согласие должника (дольщика).

Проблемы могут возникнуть, если в момент передачи прав выяснится, что у застройщика отсутствует действующее разрешение на строительство. В этом случае процесс привлечения новой компании может «зависнуть» на неопределённое время.

Добавлена 12 марта 2014 г., отредактирована 12 марта 2014 г.

Смена застройщика

По факту все выглядит иначе. Итак, из наиболее актуальных причин смены застройщика можно выделить три:

  1. банкротство;
  2. нарушение сроков сдачи новостройки;
  3. появление существенных недостатков в строительстве объекта и смена застройщика для недопущения их в последующем.

Старый застройщик обязан передать новому несколько видов документов: Самое главное – это основание для переуступки прав дольщика.

Образец нотариального согласия дольщика на смену застройщика составляется новым девелопером совместно с юристом и предоставляется всем обладателям договора долевого участия на подпись. При смене застройщика в строительстве могут возникнуть проблемы из-за отсутствия действующего и актуального разрешения на строительство. В процессе по привлечению нового застройщика используются законодательные акты местного уровня.

Смена застройщика в процессе строительства

Если застройщик (юридическое лицо) собирается сменить либо передать право на дальнейшее завершение строительства многоквартирного дома, что делать с участниками долевого строительства? Каким образом оформить отношения с дольщиками?

Механизм перемены застройщика и получения согласия участников долевого участия законодательством не определен.

Эксперт по гражданскому, корпоративному и трудовому праву. Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «Кодекс: Помощник юриста» в рамках стандарта обслуживания. Настоящий материал является ответом на частный запрос и может утратить свою актуальность в связи с изменением законодательства.

Договор о замене лица в договоре долевого строительства жилья

Гарантийный срок, в течение которого Инвестор имеет право предъявить требование ккачеству строительства, равен со дня сдачи дома в эксплуатацию.

Застройщикгарантирует своевременное устранение обнаруженных дефектов и недостатков.3.8. Застройщик обязан в течение дней после получения от Инвестора извещения о замене лица в Договоре известитьИнвестора о своем согласии на такую замену либо об отказе в даче такого согласия.3.10.

В этом случае денежные средства возвращаются Инвестору в разумные срокипосле подыскания Застройщиком нового инвестора.7.6. В случае невыполнения Инвестором обязательств при возникновении обстоятельств,предусмотренных п.п.

Читайте так же:  Мошенничество в сфере кредитования судебная практика

Ведь уже к середине строительства большая часть из них бывает продана. Сторонами договора цессии могут в этом случае выступать не только физлица-покупатели жилья, но и инвесторы, которые приобретают недвижимость еще на начальных этапах застройки.

— Нет! По законодательству любые махинации с квартирой, в частности продажа или обмен, могут осуществляться только после проведения государственной регистрации права собственности на жилье.

Смена Генерального подрядчика в процессе реализации инвестиционного проекта

Однако, существует одно «но».

Очень часто сметы готовятся не в государственных расценках, а в рыночных, поэтому сметы Генерального подрядчика, как правило, имеют раздутую стоимость первых этапов строительства, а завершающие этапы осуществляются практически с нулевой прибылью подрядчика.

Решение о смене Генерального подрядчика принимается не за несколько дней и очень часто занимает не один месяц, следовательно, в случае возникновения подобного конфликта производительность и качество выполнения работ со стороны Генерального подрядчика будет снижаться. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn

Конференция ЮрКлуба

(Вопрос, что значит пользуется, только по целевому назаначению — строительство объекта, или может сдать в аренду другому лицу, которое построит на нем свой объект. ). Но уступка здесь не пойдет, т.к.

эти номры (гл.24, #1 ГК) относятся к уступке прав требования, возникших на основании обязательства. Но обязательства здесь нет. Так что это нам не подходит. . На какой НПА ты ссылаешься?

Земля может быть передана не только в бессрочное пользование (это только для унитарных предприятий), но и в аренду (для всех остальных) (п.3 ст.30 ЗК). : : Так что фидуциарный элемент здесь присутствует. Уступка прав по договору аренды земли возможен, если есть разрешение собственника земли, напрямую указанное в договоре.

Уступка прав по договору аренды земли возможен, если есть разрешение собственника земли, напрямую указанное в договоре.

Смена застройщика

Смена застройщика, если речь идет о долевом строительстве, — процесс всегда стрессовый и рисковый. Дольщики в такой ситуации уже довольно долго находятся в ожидании, и, как правило, срок сдачи дома просрочен. Уведомление о смене застройщика в этом процессе является долгожданным событием, которое на практике возможно только после согласованной и адекватной работы властей нескольких уровней.

В каких случаях происходит смена застройщика?

В основном смена застройщика – это мера, которая необходима при серьезных финансовых проблемах девелопера. Директор ли организации не справился с обязанностями и допустил шаги, которые привели к финансовой несостоятельности, или же произошли события, которые управляющее лицо предусмотреть не могло – в любом случае для дольщиков наступает сложное время. Сюда же можно включить требование смены застройщика при строительстве многоквартирного дома при финансовых махинациях и подключение к процессу правоохранительных органов.

Законодательно препятствий у застройщика передать право на строительство нет. Каких-либо перечней оснований и регуляций российское законодательство также не ввело. На практике же юристы отмечают несколько ситуаций, когда застройщик меняется:

Добровольная передача обязательств В этой ситуации застройщик просто передает свои права и обязанности другому юридическому лицу. Встречается достаточно редко.
Превышение сроков обязательств по договорам дду Смена застройщика в процессе строительства долевого участия происходит из-за проблем организации. Болезненный и затянутый по времени процесс для дольщиков. Обычно происходит из-за юридических и финансовых трудностей
Застройщик прекращает финансирование объекта, происходит банкротство застройщика Опасный вариант, нередко в таком случае появляются обманутые инвесторы. Смена застройщика по ДДУ происходит при помощи органов власти.
Другие вынужденные обстоятельства Организация теряет право на деятельность, происходит вмешательство правоохранительных органов

В современных реализациях нас в основном интересует второй и третий пункт смены застройщика в процессе строительства. Процедура регулируется законом о защите прав потребителей, федеральным законодательством, в том числе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и гражданским кодексом.

Процесс на словах выглядит просто – одно юридическое лицо передает свои обязательства другому юридическому лицу – девелопер меняется, дольщики получают свое жилье (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). По факту все выглядит иначе.

Застройщик должен передать свои права и обязанности не кому угодно. Так как у девелопера масса обязательств перед дольщиками, то новый застройщик должен попадать под определенные требования ФЗ-214. Кроме того, на практике смена застройщика происходит уже на стадии банкротства, и болезненный для дольщиков процесс проводит арбитражный управляющий.

Кроме того, есть опасность, что новый застройщик будет требовать у дольщиков дополнительного финансирования. Согласно ФЗ-214, это сейчас едва ли ни единственный законный повод увеличить требования к цене договора. Поэтому если вы как дольщик не готовы к лишним тратам, не подписывайте никаких дополнительных соглашений и будьте готовы отстаивать свои права в суде.

Итак, из наиболее актуальных причин смены застройщика можно выделить три:

  • банкротство;
  • нарушение сроков сдачи новостройки;
  • появление существенных недостатков в строительстве объекта и смена застройщика для недопущения их в последующем.

Порядок смены застройщика

Здесь применяется 24 глава ГК РФ – смена лиц в обязательстве. Девелопер (им, кстати, может быть как юридическое, так и физическое лицо) передает все свои права и обязательства другой компании. Существует документ, который закрепляет этот процесс – договор уступки. По гражданскому законодательству при этом все договора долевого участия и иные договора, регламентирующие права и обязанности, продолжают действовать на тех же условиях, что и раньше, но уже с новым лицом.

Старый застройщик обязан передать новому несколько видов документов:

  • техническая документация на объект;
  • вся документация на прилегающие объекты (объекты водо-, газо-, электро-снабжения);
  • технические условия (они действительны на весь срок разрешения на строительство, при этом не менее двух лет, новый застройщик обязательно должен проверить эти данные);
  • проектные декларации с соответствующими изменениями (если объект начал строиться после принятия поправок к ФЗ-214 от 2017 года, то изменения в проектную декларацию должны вноситься ежеквартально, соответственно, передаются и обязательные изменения, и изменения, которые внес застройщик самостоятельно);
  • вся документация по дополнительным соглашениям с дольщиками.

Самое главное – это основание для переуступки прав дольщика. Образец нотариального согласия дольщика на смену застройщика составляется новым девелопером совместно с юристом и предоставляется всем обладателям договора долевого участия на подпись.

При смене застройщика в строительстве могут возникнуть проблемы из-за отсутствия действующего и актуального разрешения на строительство.

В такой ситуации застройщику придется улаживать этот момент в местных муниципальных органах, отвечающих за выдачу разрешения. Такое обычно происходит, если старый застройщик довольно сильно просрочил дату сдачи новостройки. Мы рекомендуем дольщикам проверить наличие разрешения на строительство и не подписывать никакие документы в случае его отсутствия.

Читайте так же:  Документы для получения служебного жилья военнослужащим

Права дольщика

Если дольщик столкнулся с ситуацией смены застройщика – ключевое, что он может сделать – это проконтролировать ситуацию. Важно, чтобы переуступка права на его долевое имущество не была передана без его ведома. Что, как это ни грустно признавать, довольно стандартная ситуация для России последнего десятилетия.

Важная составляющая передачи – это официальное заявление новой компании о том, что обязательства принимаются. Дольщик также имеет право получить такую информацию. Документ, который официально создает застройщик, так и называется – обязательство перед инвесторами долевого строительства о передаче им жилых помещений.

Если дольщик столкнулся с ситуацией, когда компании пытаются создать переуступку прав без согласия и концессии перед ними, согласно ст. 391 ГК РФ они имеют право немедленно потребовать признать переуступку между компанией ничтожной. К сожалению, это процесс также долгий и происходит через судебные разбирательства. Дольщик в ситуации смены девелопера может воспользоваться правом вернуть свои инвестиции в долевое строительство. Это работает в ситуации, когда заключен договор долевого участия в соответствии с требованиями федерального закона № 214.

Инвестор имеет право и на попытку взыскать проценты за пользование его денежными средствами. В соответствии со ст.6 ФЗ-214 это называется неустойкой. Требовать стоит разницу между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью договора. Судебная практика показывает, что всю стоимость получить не удастся, но меньшую сумму ссудить с застройщика возможно. Иск подается как к старой компании — девелоперу, так и к новой.

Как проходит процедура при банкротстве застройщика

Банкротство компании происходит в соответствии с федеральным законом о банкротстве — №127. С помощью процедуры банкротства, для финансового оздоровления ситуации возможно с помощью арбитражного управляющего заменить старую компанию, перед которой есть кредитные обязательства, на новую. Новый девелопер должен соответствовать всем требованиям 214-ФЗ – проверка проводится тщательно.

Новый девелопер подает иск в Арбитражный суд, в котором рассматриваются требования кредиторов к старому застройщику и дело о банкротстве. В своем заявлении новый девелопер просит возложить на него обязательства перед дольщиками и также дать возможность приобрести имущество будущего банкрота.

К сожалению, в этой ситуации переход долга старого девелопера автоматически переходит на новое юрлицо, поэтому уведомление дольщиков не предусмотрено. Более того – дольщик в этой ситуации ограничен в правах – несмотря на то, что он требовал от старого застройщика денежные средства, то теперь от нового застройщика он может получить только то долевое имущество, которое прописано в рамках договора долевого участия. Денежные претензии и претензии об уплате пени могут быть предъявлены только юридическому лицу, которое банкротят.

В процессе по привлечению нового застройщика используются законодательные акты местного уровня. В Москве — закон 84/2010-ОЗ. В других регионах – свои нормативные акты местного значения.

Если возникла ситуация, когда новый застройщик в процессе банкротства не появился, не забудьте подать документы в местное министерство, отвечающее за долевые процессы – дольщику необходимо попасть в специальный реестр обманутых дольщиков для получения помощи от государства и органов власти.

Последствия и возможные риски

К сожалению, в ситуации, когда происходит смена застройщика, может возникнуть несколько негативных последствий.

Это может быть как требование для достройки квартир, так и требование заплатить для передачи готовых объектов. В такой ситуации нужно смотреть на каждый конкретный случай.

Если вы не подписывали договор переуступки – можно идти в суд. Если подписали – нужно изучать содержащиеся в нем пункты, так как если он основан на финансовом оздоровлении объекта, то включить туда требования доплаты – законно. Такое зачастую происходит при формировании ЖСК для достройки дома.

Двойные продажи квартир

Достаточно негативный случай мошенничества, сейчас практически не встречающийся из-за действий законодателя по обязанности регистрировать все объекты в регистрационной палате. Новый застройщик получает объект, переделывает проектную документацию и начинает продавать новые квартиры.

Проблема в том, что юридически это уже новые объекты, с другой площадью, поэтому судебные разбирательства в таком случае проходят намного тяжелее.

Долгострой

Если обратиться к проблемам обманутых дольщиков, то можно найти объекты в стране, которые возводятся по 20 и более лет. При этом проанализировав их, можно увидеть, что застройщик менялся в таких домах по несколько раз. Надежды получить свое жилье или деньги в таком случае практически нет.

[1]

Конечно, не стоит сразу подозревать застройщиков, которые решили обменяться обязательствами, в мошенничестве. Но проверить все документы и контролировать ситуацию с первого этапа намного эффективнее, нежели дожидаться окончательного подтверждения мошенничества и обращаться в суд и правоохранительные органы.

Видео (кликните для воспроизведения).

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Источники


  1. Троицкий, Н. А. Корифеи российской адвокатуры: моногр. / Н.А. Троицкий. — М.: Центрполиграф, 2015. — 416 c.

  2. Теория государства и права в вопросах и ответах:Учебно-методическое пособие. -5-е изд. исп. — Москва: ИЛ, 2015. — 725 c.

  3. . Якушев, А. В. Теория государства и права (конспект лекций) / А.В. Якушев. — Москва: Огни, 2000. — 192 c.
Смена застройщика в процессе строительства
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here