Уведомление застройщика о переуступке прав требования

Открытая информация по вопросу: "Уведомление застройщика о переуступке прав требования" с объяснением для непрофессионалов. Если все же возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Образец уведомления об уступке права требования

Покупка недвижимости у дольщика сопровождается подписанием договора уступки права требования. Он оформляется в соответствии с частью положений ДДУ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Его суть заключается в том, что сторона долевого строительства уступает право требования квартиры в новостройке у застройщика в конкретные сроки.

Уступка права требования является разновидностью договора, содержание и порядок оформления которого регламентируются ФЗ № 214 от 2004 года.

Он включает в себя упоминание о трех сторонах соглашения – продавца недвижимости, её покупателя и застройщика.

Для чего нужно?

Для чего необходимо заключать договор переуступки? Обусловлено это выгодой для обеих сторон – покупателя и продавца.

Участник долевого строительства (чаще инвестор, нежели обычный гражданин) получает право реализовать имущество по более высокой стоимости, нежели его покупка.

Здесь необходимо учитывать, что чем ближе подходят к концу строительные работы, тем дороже становится квартира. У физического лица могут возникнуть иные причины для реализации права требования (например, переезд).

Что касается покупателя, то он получает право приобрести квартиру в новостройке, даже если они уже распроданы строительной компанией.

Более того, такая покупка все равно обернется экономической выгодой, поскольку достроенные объекты стоят значительно дороже.

Условия сделки

При подписании соглашения о переуступке прав необходимо принимать во внимание следующие условия:

[1]

  1. Стоимость объекта недвижимости в соответствии с ДДУ может быть полностью оплачена. Порядок действий практически не изменяется, если покупка осуществляется совместно с переводом долга на покупателя.
  2. ДДУ не запрещает уступки права требования, поэтому строительная компания не может вынести отказ (если на это нет весомых причин).
  3. Заключенный договор нужно зарегистрировать в Росреестре, причем порядок регистрации совпадает с тем, что используется для ДДУ.
  4. Уведомление о переуступке недвижимости необходимо направить застройщику.

Порядок оформления

Порядок заключения договора регулируется главой 4 ГК РФ.

Для осуществления сделки потребуется собрать пакет документов, в который входит:

  1. ДДУ, зарегистрированный в общем порядке.
  2. Квитанции, выступающие подтверждением оплаты объекта со стороны продавца. Строительная компания должна представить справку о том, что оплата была произведена, но покупателю рекомендуется дополнительно обратить внимание на платежную документацию.

Также необходимо документальное подтверждение прав строительной компании на уступаемый объект:

  • обращение за сведения к застройщику, он должен предоставить необходимую информацию об объекте, а также о том, в какой степени он оплачен;
  • обращение в Росреестр для получения сведений из единого реестра на недвижимость, для предоставления услуги потребуется внести оплату: для граждан – 200 руб., для компаний и организаций – 600 руб.

Требуется письменное согласие со стороны супруга на совершение сделки, предварительно заверенное у нотариуса. Если продавец не состоит в брачном союзе, то необходимо подтвердить этот факт документально.

Если перед этим соглашением были подписаны иные договоры уступки требований, то эту документацию нужно проверить.

Сам договор составляется в произвольной форме, при этом рекомендуется присутствие профессиональных юристов.

На следующем этапе необходимо организовать регистрацию заключенного договора.

Для этого потребуется собрать отдельный пакет документов:

  • соглашение об уступке права требовать сдачи квартиры в трех экземплярах;
  • согласие от строительной компании в письменной форме (если по ДДУ его наличие обязательно);
  • если оплата объекта произведена в полном объеме, то нужно приложить подтверждающий документ;
  • если оплата произведена не в полной мере, то дополнительно между продавцом и покупателем нужно заключить соглашение о переводе остатка задолженности по договору на другое лицо.

Сроки в 2018 году, отведенные на регистрацию договора, составляет 10 суток, размер государственной пошлины, которую необходимо уплатить для осуществления процедуры, равен 200 руб.

Если иное не предусматривается договором, то эта сумма делится поровну между продавцом и покупателем.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме по ипотеке? Смотрите тут.

Образец уведомления об уступке права требования

Образец уведомления застройщика о переуступке прав требования необходим для того, чтобы в соответствии с ним оформить подлинный документ.

Если иное не предусматривается ДДУ, уведомление потребуется отправить строительной компании два раза:

  • При принятии решения стороной долевого строительства о подписании подобного соглашения, если оплата за объект им произведена не в полном объеме.
  • После заключения документа, когда права требования переходят к другой стороне.

Застройщика

Образец уведомления об уступке права требования является оповещением, в котором указывается:

  • наименование строительной компании, которой направляется документ;
  • полное ФИО дольщика;
  • номер ДДУ, который был заключен ранее;
  • желание дольщика уступить права на требование недвижимости другому лицу;
  • сроки, когда процедура будет совершена;
  • основания для её проведения (ФЗ № 214 от 2004 года).

Образец уведомления застройщику о переуступке права требования можно скачать здесь.

По договору долевого участия

ДДУ регламентирует права и обязанности дольщика и застройщика.

В него могут входить типовые положения (сроки оплаты, размер вносимых денежных средств, дата предоставления квартиры и т.д.), а также индивидуальные пункты.

Образец договора долевого участия можно скачать тут.

Одним из них является необходимость направления уведомления строительной компании обо всех договорах, заключаемых дольщиком, в том числе и о переуступке права требования.

В случае если продавец пренебрежет этим положением, соглашение переуступки прав не будет признано действительным. Именно поэтому перед заключением договора необходимо внимательно изучить ДДУ.

На квартиру

Другое уведомление застройщику отправляется после того, как процедура прошла. Оно составляется в письменной форме.

В него должны входить сведения о:

  • первоначальном дольщике;
  • покупателе.

Рекомендуется приложить к этому документу договор переуступки права требования.

Нужно ли платить налог при переуступке права требования? Читайте здесь.

Как заключить договор уступки прав аренды земельного участка? Подробная информация в этой статье.

Заключение договора цессии

После заключения договора переуступки новый покупатель должен забрать у дольщика подлинник ДДУ. Без его наличия в дальнейшем не получится зарегистрировать права собственности на недвижимость.

Читайте так же:  Что такое самовольное занятие земельного участка

Большинство покупателей сталкиваются с этой проблемой уж после сдачи новостройки в эксплуатацию, когда Росреестр отказывается регистрировать права на объект.

Заключение договора цессии сопровождается его регистрацией. Как только она будет осуществлена, дольщик теряет свои права на недвижимость.

Вместо него их получает покупатель, который имеет права и обязанности перед строительной компанией.

На видео о порядке приобретения жилья по переуступке

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Уведомление должника о переуступке права требования

В гражданском обороте уведомление должника о переуступке права требования относится к обязательным документам. Требование сообщить должнику о том, что у него новый кредитор, прямо закреплено в главе 24 Гражданского кодекса. Согласия должника на такой переход спрашивать не нужно (читайте внимательно закон применительно к правоотношениям и текст договора, в нем может содержаться обязанность получить согласие). А уведомление направляется с той целью, чтобы должник знал, кому совершать исполнение (переводить деньги, отгружать товары и т.п.).

Размещенная ниже информация будет посвящена не только составлению уведомления, но и общим правилам цессии (договор уступки права требования). За разрешением специфичных ситуаций или индивидуальной консультацией обратитесь к дежурному юристу сайта.

Уведомление должника о переуступке права требования

Пример уведомления должника о переуступке права требования

Уведомление должника о переуступке права требования

В соответствии с условиями договора о поставке канцелярских товаров № 302 от 05 августа 2017 г., 10.08.2017 г. Вам отгружен товар согласно спецификации, принят кладовщиком Орловым С.С. по доверенности на ТМЦ. Оплата товара согласно п. 3.4. вышеуказанного договора должна была быть произведена 01.09.2017 г. в размере 57 000 руб.

Настоящим уведомляю Вас о том, что 05.09.2017 г. между мной и ООО «Рассвет» заключен договор цессии № 4, предметом которого являются права требования по договору поставки № 302 от 05.08.2017 г. Таким образом, состоялся переход прав требования к новому кредитору:

ООО «Рассвет, ОГРН 26846168456, ИНН 5468746468, юр. адрес: 143205, Московская область, г. Можайск, п. Солнечный, ул. Теннисная, 17, тел. 498 259 56 55, р/с 6874138464646 в Банке «Плюс», БИК 846516, кор. счет 5464616416515.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ обязательство по договору поставки № 302 от 05.08.2017 г. по оплате товара производится новому кредитору.

Фоканова Е.Ю. 08.09.2017

Что такое переуступка права требования

Кредитор (тот, кому должны) может в любое время передать (продать или подарить) долг третьему лицу. Долг – это не только деньги, но и любое обязательство. Не может передаваться только обязательство, связанностью с личностью кредитора. Например, алименты, возмещение вреда, причиненного здоровью, компенсация морального вреда и др. Оформляется факт переуступки права требования обычно договором цессии.

Но права требования могут передаваться и по закону. Самый распространенный и известный способ – наследование. Или реорганизация юридического лица. Для оформления перехода прав в этом случае не требуется заключение соглашения. Но направить уведомление должнику обязательно.

Кто составляет уведомление должника о переуступке права требования

Обычно первоначальный и новый кредитор в тексте договора цессии указывают, кто из них уведомляет должника. Даже если соглашением такая обязанность не предусмотрена, направить уведомление о переуступке права требования может любой из них.

Правда, если уведомление направляет новый кредитор, должник вправе потребовать доказательств перехода права. Это может быть оригинал соглашения, по которому возникло обязательство, и договор цессии. Должник может запросить первоначального кредитора о факте переуступки прав требования. Не вправе он сомневаться только в том случае, когда уведомление поступило от первоначального кредитора (того, кто уступил право требования).

Если должник до получения уведомления исполнил обязательство первоначальному кредитору, то перед новым никаких обязательств он не несет. А если уведомлений несколько (долг перепродается), надлежащим исполнением будет кредитор в соответствии с последним по дате кредитор.

Может ли должник признать договор уступки прав требования недействительным при неуведомлении его? Нет, только по общим правилам недействительности сделок. Риск неблагоприятных последствий в случае отсутствия факта уведомления должника несет новый кредитор. Поэтому он и должен позаботиться в первую очередь о направлении информации должнику.

Как составлять уведомление должника о переуступке права требования

Исходя из положений ст. 382 ГК РФ уведомление составляется в письменной форме. Но нельзя сказать, что в свободной. Хотя ни форма, ни срок направления, ни порядок вручения законом не регламентированы, надлежащим признается не каждое уведомление.

Итак, помимо отправителя и адресата, подписи и даты, указываются:

  • основание возникновения обязательства должника (реквизиты и дата договора, его предмет)
  • факт переуступки права требования и основание (заключение договора цессии, решение о реорганизации, свидетельство о праве на наследство и др.)
  • наименование нового кредитора, полные реквизиты

К уведомлению, если оно направляется новым кредитором, приложите правоподтверждающие документы. Договоры, акты.

Факт надлежащего уведомления должника о переуступке права требования при отправке документа по почте подтвердите не только почтовой квитанцией, но и уведомлением о вручении, а также описью вложения, содержащей перечень направленных приложений.

Заключение договора переуступки прав собственности на квартиру

Приобретение квартиры по переуступке прав представляет собой сложный и трудоемкий процесс, вызывающий на практике большое количество вопросов.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Договор переуступки прав собственности на квартиру требует соблюдения обязательных требований норм права, касающихся данного вопроса. В противном случае договор может быть признан недействительным или не заключенным.

Читайте так же:  Где подать на развод если нет детей

Особенности сделки

Чаще всего, данный вид сделки относится к строящемуся жилью: инвестор вкладывает деньги в строительство и через какое-то время перепродает право на еще не возведенное жилье третьему лицу.

Рассматриваемый договор имеет ряд особенностей:

  1. Форма документа – письменная или нотариально заверенная, требует государственной регистрации.
  2. Моментом достижения соглашения между сторонами будет являться подписание договора и проведение его государственной регистрации.
  3. Должник должен быть уведомлен о состоявшейся сделке.
  4. Стороны по договору могут передавать права на еще не возникшие действия или обстоятельства.
  5. Допускается частичная уступка права.
  6. Сторона, уступающая требования, несет ответственность перед новым кредитором за недостоверность переданных им требований.

Алгоритм оформления

Алгоритм оформления соглашения о перестуке прав на квартиру можно разделить на несколько этапов:

  1. Проверка имеющихся документов на приобретаемую квартиру.
  2. Подготовка покупателя и продавца к заключению сделки.

Со стороны необходимо предпринять следующие действия:

  1. Уведомить Застройщика о предстоящей сделке.
  2. Получить его письменное согласие.
  3. Попросить Застройщика подготовить справку о том, что все расчеты между ним и продавцом произведены полностью.
  4. Если квартира взята в ипотеку, необходимо взять согласие банка на уступку права требования.

Покупатель должен совершить следующие действия:

  • оформить согласие супруга или супруги на покупку квартиры (заверяется нотариально);
  • если квартира ипотечная, подписывается кредитный договор и закладная.

На третьем этапе следует подготовить сам проект документа, по которому будет происходить переуступка. Проект следует составлять с учетом всех норм закона. Лучше данную работу доверить профессиональному юристу.

Регистрация документов может проходить в любом регистрирующем органе (например, МФЦ или кадастровая палата). Обычно стороны обращаются в Росреестр.

Бумаги подписываются в присутствии регистратора после предоставления стандартного пакета документов, в состав которого входят:

  • паспорта участников сделки;
  • согласие супругов при необходимости;
  • основной договор с застройщиком и пр.

Перед подачей документов необходимо оплатить госпошлину. После подачи бумаг регистратор заполнит заявление. Общий срок регистрации не занимает более 10 дней.

Необходимые документы

Для договора требуются следующие документы:

  1. Подтверждение финансового расчета между сторонами.
  2. Оригиналы всех документов, являющихся приложениями к договору.
  3. Соглашение должника на переуступку права.
  4. Договор долевого участия.
  5. Иные документы, в зависимости от обстоятельств.

Договор переуступки прав собственности на квартиру

Приобретая квартиру по переуступке прав необходимо продумать тщательно все детали,
взвесить все «за» и «против», внимательно изучить суть данного вида сделки.

Правильно проведенная сделка дает гарантию, что приобретенное жилье не принесет в дальнейшем никаких проблем.

Составляя документы для уступки права, необходимо в первую очередь определиться с тем, что оно представляет собой в целом, какое содержание должно иметь соглашение, порядок регистрации сделки и прочие нюансы.

Данный вид договора означает право инвестора передать свои права требования на строящееся жилье третьему лицу (по-другому указанные действия называются цессией).

По соглашению передаются не только требования и права, но и невыполненные обязательства.

Стороны по закону именуются цедентом и цессионарием, под данными терминами понимаются Покупатель и Продавец. Третьей стороной является застройщик.

Важным моментом является то, что переуступка права может происходить только до наступления момента введения в эксплуатацию жилья.

Как осуществляется продажа квартиры по переуступке прав? Узнайте тут.

Содержание

Наиболее существенными моментами являются:

  • указание на первоначальный документ, по которому уступается право требования;
  • описание содержания и смысла уступаемого права;
  • условия о сроке и цене уступки права;
  • перечисление документов, которые передаются лицу, приобретающему право требования;
  • другие условия, если они имеют отличительные черты от условий, указанных в первоначальном договоре.

Договор переуступки права на квартиру должен содержать в себе следующие основные условия:

  • характеристика объекта сделки;
  • цена;
  • срок (с момента заключения договора и до момента передачи объекта в собственность);
  • перечень документов, которые должен приобрести покупатель права после регистрации сделки.

Сюда относятся оригинал основного договора, переписка с застройщиком, все важные финансовые документы.

Образец договора переуступки прав на квартиру представлен тут.

Регистрация

Для совершения переуступки права на квартиру требуется, чтобы изначальный договор долевого строительства прошел государственную регистрацию.

Именно после совершения данного действия, возникает право на строящееся жилье и, соответственно, право на переуступку.

По закону сделка по переуступке права подлежит обязательной регистрации в компетентном органе.

Чем рискуют продавец и покупатель?

С одной стороны, сделка кажется выгодной, но при этом несет в себе определенные риски:

  1. Банкротство застройщика. Может возникнуть такая ситуация, что инвестор знает о предстоящей процедуре банкротства застройщика и старается поскорее продать квартиры. При этом, даже если застройщик сам не предупредит покупателя о прекращении своей деятельности, нести за это ответственности он не будет.
  2. Продажа права требования нескольким лицам. Довольно распространенная мошенническая схема, при которой право переуступается двум или более лицам. На практике, в выигрыше остается лицо, заключившее договор цессии первым.

Это основные риски, которые может нести в себе договор цессии, хотя частных случаев, когда страдают интересы и продавца и покупателя, намного больше

Особенности уплаты налога

На рассматриваемый договор распространяется налог НДФЛ, составляющий 13 % для российских граждан.

Для снижения налога можно воспользоваться:

  • налоговым вычетом;
  • заплатить НДФЛ с разницы в цене, составляющей доход продавца.

Что такое переуступка прав на квартиру? Читайте здесь.

Требуется ли регистрация переуступки прав по договору долевого участия? Подробная информация в этой статье.

Подводные камни

С одной стороны может показаться, что рассматриваемый вид сделки довольно простой и не требует особых дополнительных усилий для его реализации.

[2]

На самом деле, сделка содержит в себе не только много нюансов, но и подводных камней.

Приобретение жилья по договору цессии – довольно рисковое дело, поэтому следует внимательно изучать документы первичного правообладателя и застройщика.

Видео (кликните для воспроизведения).

Особенно стоит задуматься, если:

  • стоимость приобретаемого жилья существенно занижена;
  • квартира изначально оформлена по документам, не прошедшим государственную регистрацию;
  • дольщик не имеет разрешения от застройщика на совершение переуступки;
  • в данном жилом доме продается большое количество квартир, возможно, данное жилье не пользуется спросом в силу определенных обстоятельств или проблем.

На видео о заключении договора цессии

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Читайте так же:  Заключение и показания специалиста

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Переуступка

Переуступка прав требования в отношении реализации объектов недвижимости характерна в основном для договоров долевого участия в строительстве, заключаемых на момент возведения многоквартирного дома.

Что представляет собой это правовое явление, какими нормами законодательства регулируется, какие выделяются плюсы и минуты и возможно ли оформление переуступки аренды земельного участка?

Что это такое

До момента введения дома в эксплуатацию, пока квартиры в нем не пригодны для проживания и это установлено актом соответствующего государственного органа, следящего за соблюдением требованием строительного надзора, возможно в отношении объекта недвижимости заключать договоры долевого участия в строительстве.

Подписание договоров купли-продажи возможно только при наличии у продавца зарегистрированной собственности на готовый строительством объект, на который получен почтовый адрес.

Передача прав по такому договору на долевое участие в строительстве возможна только в рамках совершения цессии – переуступки права требования.

В основу его положены условия основного соглашения, заключенного на основании требований закона №214. После подписания акта ввода в эксплуатацию и регистрации собственности на жилье подписывать договор о переуступке уже невозможно и не допускается по закону.

Чем регулируется

Отношения по переуступке права требования регулируются ст. ГК РФ и ФЗ о договорах долевого участия в строительстве №214 от 30.12.2004. Зачастую условия первоначального договора повторяются в соответствующем соглашении, заключенном с новым покупателем.

Застройщики с хорошей репутацией обычно не препятствуют заключению договорам переуступки и предоставляют необходимые согласия и документацию для регистрации сделки в Росреестре.

Оформление сделки осуществляется в несколько этапов:

  • поиск потенциального покупателя, проверка его платежеспособности;
  • достижение взаимного согласия по всем пунктам договора;
  • подписание предварительного или сразу основного договора о переуступке права требования, определение порядка взаиморасчетов и отношений с застройщиком;
  • сбор документации, справок об отсутствии задолженности при необходимости по оплате стоимости квартиры;
  • заключение договора и регистрация его в органах Росреестра.

При переуступке прав требования на строящееся жилье не требуется получение справки об отсутствии прописанных на жилой площади, домовой книги на помещение еще не составлено, поскольку заселяться до ввода дома в эксплуатацию запрещено, так как не подключены коммунальные услуги и он не пригоден для постоянного проживания, не проверены конструкции органом строительного надзора.

Также нет необходимости контролировать наличие задолженности по квартплате, поскольку оплачивает коммунальные услуги застройщик до момента передачи жилого помещения по акту приема-передачи приобретателю по договору – первоначально дольщику в силу заключения ДДУ.

Как оформить договор переуступки права требования на квартиру в новостройке, описывается в этой статье.

Переуступка прав требования

Оформление переуступки осуществляется фактически путем замены договора долевого участия в строительстве на стороне продавца.

Права и обязанности обычно остаются по новому регистрируемому договору в том же объеме, за исключением пункта об оплате стоимости квартиры.

Если часть средств внесена прошлым покупателем, то производиться зачет стоимости с отражением указанных обстоятельств в договоре. Необходимо подтверждение оплаты частично или полностью суммы договора продавцом в кассу или на расчетный счет застройщика.

Только при получении таких документов покупатель может уверенно подписывать договор о переуступке, не опасаясь за негативные правовые последствия заключения такой сделки.

На квартиру

Оформление переуступки возможно только до сдачи дома по акту приема-передачи покупателю и вводе его в эксплуатацию. После завершения работ оформляется собственность на жилье, после чего возможно заключение обычного договора купли-продажи с регистрацией в Росреестре.

Долевое участие

Договор переуступки должен включать все условия, отраженные в основном договоре долевого участия в строительстве.

В нем указывается предмет сделки – объект недвижимости с определенными характеристиками, указанными в проектной документации и на плане, являющегося обязательным приложением к ДДУ, составленному на основании Закона №214.

В строящемся доме

переуступка возможна в любой момент возведения дома на стадии готовности от нуля до подписания акта приема-передачи. После этого возможно оформление собственности на покупателя по договору со строительной организацией.

Покупка квартиры в строящемся доме влечет определенные риски, однако за счет невысокой стоимости они вполне покрываются.

Продать объект недвижимости в застраиваемом доме по обычному договору купли-продажи невозможно по закону до момента сдачи его в эксплуатацию и получения разрешительной документации.

Аренды земельного участка

Переуступка права предполагает не передачу имущества, а определенных обязанностей и возможностей в связи с заключением сделки в отношении объекта недвижимости. Допускается такой вид сделки в отношении аренды земельного участка.

Договор о долевом участии в строительстве в этом случае не подписывается. Важно, чтобы в соглашении было указано на возможность субаренды, то есть передачи имущества третьим лицам с согласия собственника недвижимости, если срок действия договора составляет более 5 лет.

Заключается такой договор исключительно с участием трех сторон – собственника, арендатора и субарендатора.

При заключении договора сроком действия более 1 года, возникает необходимость регистрации сделки в органах Росреестра, без этого она будет считаться недействительной, то есть не влечь правовых последствий для сторон, ее заключивших.

Оформление

Заключение договора происходит в присутствии покупателя и продавца – приобретателя недвижимости по договору долевого участия в строительстве с застройщиком.

В некоторых случаях требуется согласие от строительной организации, если такое требование указано в подписанном ДДУ. В любом случае требуется урегулирование формальностей с компанией на всех этапах реализации имущества.

Необходимые документы

Пакет официальных бумаг на объект переуступки прав следующий:

  • договор в оригинальной версии по количеству сторон – для дольщика, застройщика и покупателя;
  • основной ДДУ с указанием условий приобретения помещения от строительной компании на момент возведения дома;
  • квитанции, расписки, иные документы об оплате части или полностью стоимости объекта недвижимости.

Все указанные документы подаются для регистрации в Росреестр по месту нахождения объекта недвижимости.

При нахождении продавца или покупателя в браке потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга. Его необходимо составить в письменном виде и предоставить в контролирующий орган.

Это правило действует в случаях, если имущество или денежные средства нажиты в браке и являются совместно нажитыми. Когда на него установлены личные доли, то необходимо предоставить брачный договор или соглашение о распределении долей.

Читайте так же:  Как отцу видеться с ребенком после развода

В некоторых случаях может потребовать письменное присутствие при регистрации сделки, если какие-либо пункты договора остаются неясными для специалиста Росреестра или государственного регистратора, проверяющего правовые основания для перехода прав.

Плюсы и минусы

Преимуществами совершения переуступки права требования считают:

  • невысокая стоимость в связи с неготовностью объекта застройки и возможностью возникновения соответствующих рисков в связи с незавершением работ. Цена ниже рыночной устанавливается самим застройщиком при начале выполнения работ, она постепенно повышается по мере завершения проекта, что может отражаться в договоре переуступке. Чаще всего назначается график выплат.
  • возможность заключения договора с ипотечным кредитованием. На такие сделки довольно охотно идут банки, если многоэтажное строение имеет определенный процент готовности.

К недостаткам относятся:

  • невозможность вселиться до момента завершения строительства дома, установления его статуса готовности для проживания. Зарегистрироваться на жилплощади можно с момента получения свидетельства о собственности, фактически проживать и оплачивать коммунальные платежи – с даты подписания акта приемки-передачи недвижимости от застройщика покупателю или получателю по договору о переуступке.
  • основной риск при заключении переуступки – признание ее недействительной. Для покупателя важно, чтобы цена в договоре указывалась реальная, а не для целей занижения налога, это позволит осуществить возврат средств в случае признании договора оспоримым или ничтожным, то есть совершенным неуполномоченным лицом с нарушением требований закона.
  • отсутствие инфрастуктуры возле объекта застройки до сдачи его в эксплуатацию, что затрудняет использование недвижимости по назначению для цели проживания.

[3]

Основная доля рисков, связанная с заключением переуступки права требования, связана с процедурой возведения объекта.

Причиной заморажения строительства может стать непредвиденное банкротство застройщика, прекращение работ в связи со значительным удорожанием материалов, монтажа и др.

В договорах, как первоначальном, так и на переуступку, закреплены сроки введения дома в эксплуатацию, однако гарантировать на практике вероятность завершения работ в указанный срок не могут даже государственные органы.

Они вправе проконтролировать ход строительства и наличие уведомлений о переносе сроке сдачи дома в эксплуатацию, но принудить застройщика к окончанию работ физически они не могут.

Не рекомендуется заключать договоры с застройщиками, действующими за пределами закона о долевом участии в строительстве за №214. Их инвестиционная деятельность является зачастую противозаконной и не контролируется государственными органами.

Про регистрация договора уступки права аренды земельного участка рассказывается тут.

Можно ли продать квартиру в ипотеке по переуступке, читайте по ссылке.

Как делается переуступка квартиры в новостройке?

Переуступка квартиры в новостройке осуществляется на основании сделки, по которой приобретатель правомочен получить недвижимость в собственность.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Такой сделкой является договор долевого участия, предварительной купли-продажи или передачи пая в жилищно-строительном кооперативе.

Участниками сделки будут:

  • цедент – сторона, которая уступает свое право на квартиру в новостройке;
  • цессионарий – гражданин или организация, приобретающая право получить квартиру;
  • компания-застройщик, которая не выступает самостоятельным участником сделки, но дает дольщику согласие на переуступку права заинтересованному лицу.

Закон не обязывает получать письменное разрешение от застройщика.

Юристы рекомендуют уведомлять его о переуступке права требования квартиры в течение 5-10 дней до регистрации договора в Росреестре.

Одобрение сделки строительной компанией-застройщиком обязательно, если дольшик полностью не расплатился за новую квартиру.

Что нужно знать?

Договор цессии при долевом строительстве возможен в случае, когда к дольщику еще не перешло право собственности на новое жилье, и не был подписан акт его передачи.

Специалисты рекомендуют оформлять сделку цессии исключительно при наличии договора долевого участия.

Схемы предварительной купли-продажи опасны тем, что такой договор не накладывает на застройщика обязанность в будущем продать построенное жилье, а, следовательно, он может просто отказаться реализовать цессионарию квартиру в новостройке.

По договору цессии покупатель приобретает не только права дольщика, но и обязанности – например, заплатить оставшуюся стоимость квартиры, предусмотренной ДДУ.

Юридическая сторона вопроса

Соглашение о цессии регулируется статьям 388-390 ГК РФ.

В нормах конкретизированы права и обязанности сторон, условия уступки, время возникновения обязательства.

Значимы следующие нормы ГК РФ:

  1. Статья 388 – условия цессии. Значение придается п.4 нормы. Право на переуступку требования передать квартиру в новостройке (неденежное исполнение) может быть передано покупателю без согласия должника, если исполнение такого договора не станет обременительной для застройщика. Но соглашением между кредитором и должником может быть предусмотрен запрет на цессию.
  2. Статья 388.1 – положения об уступке будущего требования. На уступку права на недвижимость не распространяется, потому что договор долевого участия регламентирует уже существующую обязанность застройщика отдать квартиру дольщику.
  3. Статья 389, которая определяет форму договора цессии. Она должна быть письменной и подлежит регистрации у нотариуса.
  4. Статья 389.1– требование на квартиру переходит с момента заключение договора уступки.
  5. Статья 390 – регламентирующая ответственность цедента, т.е. гражданина или юридического лица, которое передает квартиру покупателю. Дольщик должен передать свое право на квартиру, установленное действующим и не исполненным договором долевого участия. Продавец отвечает перед покупателем только за действительность требования по ДДУ. Если застройщик оказался недобросовестным и не передал объект недвижимости цессионарию, то последнему придется разбираться с правонарушителем самому.

Особенности сделки долевого участия предусмотрены ФЗ № 214. Актуальны также общие положения ГК о купле, продаже и взаиморасчетах по возмездным сделкам.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Вопрос, что такое переуступка квартиры в новостройке, требует объяснения юридической и финансовой стороны проблемы.

Договор переуступки представляет собой передачу права получить квартиру в новостройке – от дольщика к третьему лицу.

Переуступка оформляется исключительно с учетом наличия документа о долевом участии.

Остальные сделки (предварительной купли-продажи, вексельные схемы) для переуступки малопригодны по причине своей сомнительной юридической природы.

Читайте так же:  Тюрьмы строгого режима в россии список

Как купить?

Цессионарий вправе заключить договор с любым дольщиком, имеющим право на получение квартиры.

Перед покупкой следует удостовериться в действительности проектной и разрешительной документации застройщика.

Нужно также установить: какую сумму заплатил дольщик застройщику – путем изучения всех банковских квитанций, переводов.

Обычно переуступка права происходит после полной оплаты долевого строительства:

  • цессионарий платит цеденту сумму переуступки равной стоимости квартиры или меньшую, в зависимости от того, о чем договорятся стороны;
  • после сдачи объекта в эксплуатацию покупатель регистрирует право собственности.

Следует также следить, чтобы квартира в новостройке не была в залоге у банка или другой кредитной организации.

Иногда стороны договариваются о том, что обязательства по кредиту также будут переведены на цессионария, например, если квартира приобреталась в ипотеку.

Как продать?

Цедент должен предупредить застройщика о предстоящей продаже по переуступке. Если квартиру отдали в залог, то банк или иного держателя также следует уведомить о сделке.

В договоре цессии:

  • предусматриваются права, обязанности сторон;
  • дается полная информация об объекте недвижимости;
  • приводится ее адрес;
  • устанавлаивается порядок расчетов.

Деньги за передачу права требования следует платить только после подписания договора.

Средства оставляют в банковской ячейке, откуда цедент может забрать их после передачи всех прав цессионарию.

Ипотека не будет препятствием для оформления сделки цессии – в случае, если банк дал согласие на переуступку.

Одновременно на цессионария переводятся обязательства по ипотеке в полном объеме.

Гражданину, который решил оформить цессию на ипотечную квартиру, придется платить кредит, включая:

  • проценты;
  • другие обязательные взносы.

Следует досконально изучить, сколько заплатил по кредиту предыдущий держатель ипотеки.

Подобное предложение выгодно только в случае если ипотека оформлена на элитное жилье, а стоимость цессии невелика и приемлема для покупателя.

Как осуществляется продажа квартиры по переуступке? Пошаговая инструкция здесь.

Финансовые вопросы

Договор цессии является возмездной сделкой.

Оформление обычно входит в обязанности цедента, но на практике стороны делят предстоящие расходы пополам.

Оплате также подлежит регистрация сделки и нотариуса и права.

Уплате подлежит НДФЛ по договору цессии, с учетом полагающегося налогового вычета.

Нужно заплатить 13% от суммы выше 1 млн. руб.

Например, стоимость переуступки в рублях — 1.2 млн. Итого, 1.2 млн. – 1 млн.=200 тыс. *13:100 =26 тыс. руб.

Процедура оформления

Договор цессии оформляется при участии трех сторон:

Сделка требует регистрации у нотариуса.

Перед подписанием договора следует проверить надежность цедента – т.е. фактического продавца, и застройщика, который после начала действия переуступки станет должником цессионария и будет обязан предоставить ему положенную по ДДУ квартиру.

Необходимые документы

Для оформления сделки цессии следует иметь:

  • Письменное разрешение застройщика.
  • Договор переуступки.
  • Документ о долевом участии, с учетом которого происходит передача права.
  • Акт передачи цессионарию вышеуказанных документов.

Может потребоваться разрешение банка, в случае если квартира в новостройке предоставлена в ипотеку.

Образец договора переуступки прав на квартиру представлен здесь.

Риски договора цессии

Основной риск для цессионария заключается в том, что у цедента могут остаться перед застройщиком долги. В такой ситуации договор переуступки может быть признанным недействительным.

Другое негативное последствие – банкротство застройщика, в результате чего цессионарий не получит квартиру.

Проблема может заключаться в выявлении мошеннических схем – когда одновременно заключается несколько договоров цессии на одну квартиру.

Мнимый цедент получает деньги и скрывает, оставляя приобретателей права на квартиру с большими убытками.

Плюсы и минусы

Преимущество цессии заключается в возможности получить квартиру за приемлемую цену.

Предметом такого договора выступает уже оплаченный объект недвижимости:

  • цессионарию остается только ждать, когда дом будет построен и пригоден для эксплуатации;
  • после чего можно будет оформить правоустанавливающие документы на квартиру и заселиться.

Недостатки переуступки заключаются в возможной ненадежности цедента и застройщика, в результате чего цессионарий может не получить положенной квартиры.

Что такое переуступка прав на квартиру и каковы риски? Смотрите тут.

Возможна ли переуступка прав по договору долевого участия в строительстве родственнику? Подробности в этой статье.

Почему застройщик против?

Если долевое участие оплачено на 100%, то застройщик обычно дает согласие на такую сделку.

Разногласия с дольщиком могут возникнуть в случае, если:

  • последний не оплатил полностью квартиру;
  • пытается переуступить ее цессионарию, который в свою очередь также может оказаться неплатежеспособным.

Подобные споры следует уладить еще до подписания договора цессии.

Цессия – удобный способ приобрести жилье за относительно небольшую цену. Следует быть внимательным при проверке благонадежности застройщика и цедента.

При необходимости стоит воспользоваться услугами квалифицированного юриста.

На видео о приобретении жилья в новостройке путем передачи прав

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48
Видео (кликните для воспроизведения).

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источники


  1. Марченко, М. Н. Сравнительное правоведение / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2013. — 784 c.

  2. ред. Корельский, В.М.; Перевалов, В.Д. Теория государства и права; М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2012. — 616 c.

  3. Смоленский, М. Б. Теория государства и права / М.Б. Смоленский, Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и Ко, Наука-Пресс, 2009. — 288 c.
Уведомление застройщика о переуступке прав требования
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here